Aktuelles zum Thema Miet- und WEG-Verwaltung BGH, Urteil vom 28.05.2008 - VIII ZR 133/07 zu BGB § 548 Abs. 2 Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräusserung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. BGH, Urteil vom 28.05.2008 - VIII ZR 261/07 zu BGB §§ 259, 273, 556 Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemässen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution oder einen Teil der Mietkaution einbehalten, um später fällige Nachforderungen begleichen zu können? (BGH) Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution für den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion besäße, um auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht direkt fällige Ansprüche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05). Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten läge, aber je nach Einzelfall auch darüber hinaus gehen könne. Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Vielmehr müsse der Vermieter in den meisten Fällen längere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen. Abrechnungsmethoden bei Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnungen) Abflussprinzip kontra Leistungsprinzip oder Zeitabgrenzungsprinzip ? BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder ob er auch berechtigt ist, die Kosten abzurechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet worden ist (so genanntes Abflussprinzip). Verkürzt liegt der Entscheidung der Karlsruher Richter folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht. Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte. Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der § 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird. Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war. Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch in einem weiteren Urteil bejaht (VIII ZR 27/07). Quelle: Pressemitteilung Nr. 33/2008 des BGH BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 287/06 Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). BGH, Beschluss vom 19.03.2008 - I ZB 56/07 zu ZPO § 885 Abs. 1 Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus. BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 188/07 Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 71/07 zu BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist. Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.   BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07 zu BGB §§ 541, 543; ZPO § 256 Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig. BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 105/07 Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. BGH, Urteil vom 22. Januar 2008 - VI ZR 126/07 zu BGB § 328, § 823 Abs. 1 Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort wohnhaften Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrages einbezogen sein. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist. BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07 zu BGB § 556a Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 254/06 zu BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; AnfG § 3 Abs. 1; ZVG § 57a >Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06 zu BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4, § 536a Abs. 1 und 2, § 539 Abs. 1 Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen. BGH, Urteil vom 19.12.2007 - XII ZR 61/05 zu BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cg, Cl, § 449 Abs. 2 Im Rechtsverkehr mit Verbrauchern benachteiligt eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren einen Mieter von Verbrauchserfassungsgeräten unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kaufvertrages über entsprechende Erfassungsgeräte, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen, widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken des § 449 Abs. 2 BGB und ist im Rechtsverkehr mit Verbrauchern nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 19.12.2007 - XII ZR 13/06 zu BGB §§ 537 II, 242 Der Mieter eines Messestandes, der sich grundlos weigert, den Mietvertrag zu erfüllen, verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters, der den Messestand wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters weitervermietet hat, auf § 537 Abs. 2 BGB beruft (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 122, 163). BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06 Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07 zu BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 zu BGB § 556 Abs. 3 Satz 3 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand. BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 337/06 „... Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwaltskosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirksam beendet worden sei. 1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Vereinbarung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. 2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam. a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formularvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klausel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisionsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen wegen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Monat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im laufenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt war. b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn anders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegenden Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu berücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Benachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.). Das ist hier nicht der Fall. ..." BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 zu BGB §§ 535, 556 Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 zu HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1, BGB § 556a Abs. 1, BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3 und BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.   „... 1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 228 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14, Rdn. 259 ff.). 2. Nicht zu beanstanden ist weiter die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Klausel in § 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aaO). 3. Die Auslegung jedoch, die das Berufungsgericht § 14 Nr. 1 des Mietvertrages gegeben hat, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne dass es - im Gegensatz zur Meinung der Revisionserwiderung - darauf ankommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus der Klausel nicht, dass der Kläger selbst für die zum Betrieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen hätte. Dieser vom Berufungsgericht vorgenommenen Auslegung steht der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflichtung des Vermieters unberührt lässt, für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen. Vielmehr handelt es sich bei der genannten Klausel um die in vielen Mietverträgen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche Änderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten selbst zu tragen hat. 4. Der Senat kann jedoch nicht selbst entscheiden, ob die Weigerung des Beklagten, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken, den Kläger zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigte, so dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis nicht mehr besteht. Vielmehr sind weitere Feststellungen erforderlich. a) Vorab wäre zu klären, ob der Kläger nicht mit der Rechtsvorgängerin des Beklagten in einer mündlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen § 550 BGB keinen Niederschlag im schriftlichen Vertrag gefunden hat, es übernommen hat, die Räume selbst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und die entsprechenden Genehmigungen herbeizuführen. Hierfür mag sprechen, dass der Kläger nach seinem Vortrag 75.000 € in die Räume investiert hat. Auch hat der Beklagte jedenfalls vorprozessual den Abschluss einer solchen mündlichen Vereinbarung behauptet). In diesem Falle würde ein Mangel der Mietsache - vorbehaltlich getroffener Absprachen - allenfalls dann vorliegen, wenn, wie der Kläger behauptet, eine Küche zur Zubereitung von Speisen für den Cateringbetrieb nicht genehmigungsfähig gewesen wäre. b) Sollte eine solche mündliche Vereinbarung nicht geschlossen worden sein, wird das Oberlandesgericht zu prüfen haben, ob die Weigerung des Beklagten, an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderung mitzuwirken, tatsächlich einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Dabei kann - auch im Rahmen von Treu und Glauben - eine Rolle spielen, welcher Aufwand für den Kläger erforderlich gewesen wäre, um die im Bescheid des Bauaufsichtsamts vom 23. September 2004 genannten Auflagen zu erfüllen. c) Falls sich ergeben sollte, dass die Kündigungen des Klägers vom 25. Oktober 2004 und 8. Februar 2005 unwirksam waren, so wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung des Klägers vom 3. März 2005 beendet worden ist. Der Feststellungsantrag des Klägers ist dahingehend auszulegen, dass er sich nicht auf die Wirksamkeit einer bestimmten Kündigung bezieht, sondern darauf, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien ab 26. Oktober 2004 bzw. ab 9. Februar 2005 beendet ist (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). Die Einführung der Kündigungserklärung vom 3. März 2005 im Schriftsatz vom 21. März 2005 in den Rechtsstreit ist daher dahingehend aufzufassen, dass der Kläger damit weiter hilfsweise zu erreichen sucht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für die Zeit ab Zugang dieser Kündigungserklärung festgestellt werde. Ansonsten wäre die Einführung der genannten Kündigungserklärung ohne Sinn erfolgt. ..." (BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06) BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06 zu ZVG §§ 9, 56, 57, 154; BGB § 566 Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt. BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 - BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 BGB zu § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 260/06 Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten. BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06 - BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05 zu BGB § 550 Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform. BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07 zu BGB §§ 554, 559, 550b Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 zu BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. BGH, Versäumnisurteil vom 11.07.2007 - VIII ZR 310/06 „... Mit ihrer nachfolgenden Räumungs- und Zahlungsklage haben die Kläger vom Beklagten auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten für die fristlose Kündigung in Höhe von 373,98 € nebst Zinsen verlangt. ... 1. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, das Räumungsverlangen des Vermieters und somit denselben Gegenstand betrifft wie eine spätere gerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage (Senatsurteil vom 14. März 2007 - VIII ZR 184/06, NJW 2007, 2050 = NZM 2007, 396 unter II 2 b). 2. Wie der Bundesgerichtshof (Senatsurteil vom 7. März 2007 - VIII ZR 86/06, NJW 2007, 2049 = NZM 2007, 397) - nach Erlass der Entscheidung des Berufungsgerichts - aber bereits entschieden hat, führt die in der Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV RVG angeordnete Anrechnung der Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens zu einer Reduzierung der letztgenannten Gebühr. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung erfolgt die Anrechnung auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens, so dass sich nicht die vorgerichtliche Geschäftsgebühr, sondern die Verfahrensgebühr im Umfang der Anrechnung reduziert. Diese Anrechnung ist erst im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 14. März 2007, aaO, unter II 2 d). Soweit prozessökonomische Gründe für den umgekehrten Weg der hälftigen Anrechnung der Verfahrensgebühr auf die Geschäftsgebühr sprechen mögen (beispielsweise: KG JurBüro 2006, 202; OVG NRW NJW 2006, 1991), weil die vorgerichtliche Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG - anders als die Verfahrensgebühr - nicht im Kostenfestsetzungsverfahren nach §§ 103, 104 ZPO berücksichtigt werden kann, rechtfertigt dies nicht, das Gesetz gegen seinen klaren Wortlaut anzuwenden. Den Klägern steht daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung weiterer 175,39 € nach § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB zu, da ihnen insgesamt ein verzugsbedingter Schaden in Höhe der ihren Prozessbevollmächtigten zustehenden Vergütung von 373,98 € für die fristlose Kündigung entstanden ist. Der Beklagte befand sich mit Mietzahlungen für zwei Monate in Verzug. Auf dieser Pflichtverletzung beruhte die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Kläger zur außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen, insbesondere zur Erklärung der - gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigten - fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. ..." BGH, Urteil vom 25.07.2007 - XII ZR 143/05 zu BGB § 550 Satz 1 Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform. BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06 Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). BGH, Urteil vom 11.07.2007 - XII ZR 113/05 zu SchuldRAnpG § 3 Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 202/06 zu Heizkosten VO § 7 Abs. 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1; BGB §§ 133 Dc, 157 B, D, 554 Abs. 2, 556a Abs. 1 Satz 1 Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden. BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06 zu BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. BGH, Urteil 22.06.2007 - V ZR 269/06 Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.). Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre. BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 257/06 zu - BGB § 565a (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 303/06 Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 387/04 zu BGB § 133, § 157, § 539 Abs. 1 Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann. BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06 zu BGB §§ 242 Cd, 543 Abs. 3 Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist. BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 113/06 Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06). BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06 Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06). BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 zu BGB § 558 Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115). BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06 zu WoFlVO; §§ 42 bis 44 II. BV; DIN 283 Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230). BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 25.04.2007 - VIII ZR 234/06 zu BGB §§ 535, 1124; ZPO §§ 286 B, 529 Abs. 1 Nr. 1 Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirk-sam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grundpfandrechts vereinbart und gezahlt wird. Hegt das Berufungsgericht aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Glaubwürdigkeit eines in erster Instanz vernommenen Zeugen, den das Gericht des ersten Rechtszuges für glaubwürdig gehalten hat, so ist es an die auf die Aus-sage des Zeugen gestützte Tatsachenfeststellung der ersten Instanz nicht deshalb gebunden, weil eine abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eine eigene, wiederholte Vernehmung des Zeugen durch das Berufungsgericht voraussetzt, wenn diese daran scheitert, dass der Zeuge in zweiter Instanz von einem Zeug-nisverweigerungsrecht Gebrauch macht. BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06 zu BGB §§ 566, 566a Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 04.042007 - VIII ZR 223/06 - BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06 zu BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 255/04 Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. BGH, Urteil vom 07.03.2007 - XII ZR 40/05 Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages. BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 zu BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17; II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverord-nung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 zu BGB § 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 145/06 zu BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05 - BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 21.12.2006 - IX ZR 66/05 zu InsO § 55 Abs. 1 Nr. 2; BGB § 546a Abs. 1 n.F. Ist in der Insolvenz des Mieters das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelöst, kommt dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Insolvenzeröffnung grundsätzlich nicht der Rang einer Masseverbindlichkeit zu. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wird nicht dadurch zu einer Masseverbindlichkeit, dass der nicht besitzende Insolvenzverwalter auf das Herausgabeverlangen des Vermieters nicht eingeht. BGH, Urteil vom 20.12.2006 - VIII ZR 112/06 Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701). BGH, Beschluss vom 19.12.2006 - VIII ZB 49/06 zu BGB § 839a; ZPO §§ 72, 73 Auch in Mietsachen ist die von einer Partei gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen erklärte Streitverkündung zur Vorbereitung von Haftungsansprüchen aufgrund im Rechtsstreit erbrachter, angeblich fehlerhafter Gutachterleistungen unzulässig; eine gleichwohl erfolgte Zustellung der Streitverkündungsschrift ist rechtswidrig (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27. Juli 2006 - VII ZB 16/06, NJW 2006, 3214). BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06 - zu BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1 Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 63/04 zu BGB §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Zur Aufklärungspflicht des Vermieters von nicht haftpflichtversicherungspflichti-gen Baufahrzeugen, wenn für ihn erkennbar der Mieter damit auch am öffentlichen Straßenverkehr teilnehmen will und diesem die versicherungsrechtliche Situation unklar ist. BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 92/04 zu GB §§ 540, 550 Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht. BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06 zu § 1004 BGB Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht. BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 zu BGB §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 278 Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten hat und dies auf dem Verschulden eines Mieterschutzvereins beruht, der den Mieter insoweit fahrlässig falsch beraten hat. BGH, Urteil vom 18.10.2006 - XII ZR 33/04 An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts) BGH, Urteil vom 27.09.2006 - VIII ZR 80/06 zu BGB § 556 Abs. 1 Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche-rung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05 Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will. BGH, Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 103/06 Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. BGH, Beschluss vom 19.09.2006 - VIII ZR 336/04 zu EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat. BGH, Urteil vom 13.09. 2006 - IV ZR 378/02 zu VVG §§ 61, 67; BGB § 278 In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393). Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war; § 278 BGB ist nicht anwendbar. BGH, Beschluss 10.08.2006 - I ZB 126/05 zu GG Art. 13; ZPO §§ 758, 758a, 892 Der Zutritt zu einer Wohnung, um die Gasversorgung zu sperren, stellt keine Durchsuchung i.S. von Art. 13 Abs. 2 GG, §§ 758, 758a ZPO dar. Dem Richter-vorbehalt zum Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) ist in einem solchen Fall dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten und die Einstellung der Gasversorgung zu dul-den. BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 zu BGB §§ 556 Abs. 2 Satz 1, 558, 558 b, HeizkostenVO § 2 Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge. BGH, Urteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04 zu BGB §§ 535, 307 Abs. 1 Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann. BGH, Versäumnisurteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05 zu BGB § 558 Abs. 1 Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227). BGH, Urteil vom 06.07.2006 - III ZR 379/04 zu BGB § 652 Abs. 1, § 242 Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des Vermieters nicht bekannt gegeben hat. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. BGH, Urteil vom 19.06.2006 - VIII ZR 284/05 zu BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 128/05 zu BGB § 558; WGG § 7 Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietvertrag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung. BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 257/04 zu BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 07.06.2006 - XII ZR 34/04 BGB zu §§ 536 Abs. 1, 536 c Abs. 1 Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen. Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 BGB. BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 zu BGB § 556 a Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. BGH, Urteil vom 16.05.2006 - VI ZR 189/05 Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt. BGH, Beschluss vom 11.05.2006 - I ZB 94/05 zu ZPO § 888 Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken. BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 124/02 Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nicht-besitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete nach § 281 BGB a.F. jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nichtbesitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter. Insoweit fehlt es an der gemäß § 281 BGB a.F. erforderlichen Identität zwischen geschuldetem Gegenstand und dem, für den Ersatz erlangt worden ist. BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05 „... Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzuheben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). A. Klage Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam (§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, überschritten. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Umstandes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis zum 5. September 2007 zulässig. b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden könne. § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staffelmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulieren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53). Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentlichen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weiteres aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem praktischen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c BGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegenstand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlängerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007. aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung finden (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Revision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststellung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurteilung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass der Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehene Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsausschlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet worden. bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündigungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündigen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 zulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist. 2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des Mieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässigen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestimmung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhaltende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungstermins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist. Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. September 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). B. Widerklage Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung der Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 [zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). ..." BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 168/05 zu BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, ZVG § 152 Abs. 2, ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entsprechend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insgesamt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 210/05 § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird. BGH, Beschluss vom 26.04.2006 - XII ZR 154/05 „... § 8 ZPO gilt nicht nur beim Streit über die Dauer, sondern auch bei ei-nem solchen über das Bestehen eines Pacht- oder Mietverhältnisses. Ein Streit über das Bestehen liegt aber nicht nur dann vor, wenn die Parteien darüber un-eins sind, ob ein unstreitig entstandenes Pacht- oder Mietverhältnis über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus wirksam geblieben ist, sondern auch, wenn sich - wie hier - der Streit der Parteien schon an der Frage entzündet, ob ein solches Verhältnis überhaupt jemals rechtsgültig begründet worden ist (BGH, Beschluss vom 30. Januar 1997 - III ZR 206/96 - BGHR ZPO § 8 Räumungsklage 8). Nach § 8 ZPO beläuft sich die Beschwer des zur Räumung verurteilten Beklagten auf den Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete, höchstens jedoch bis zum Fünfundzwanzigfachen des Jahresbetrages. Die streitige Zeit beginnt mit der Klageerhebung (hier: 24. Juli 2003) und endet mit Ablauf des dem Räumungsbegehren entgegengehaltenen Mietvertra-ges am 30. April 2004. Sie umfasst mithin weniger als 10 Monate. Der auf diese Zeit entfallende Bruttomietzins betrug nach dem Mietver-trag, dessen Bestehen zwischen den Parteien hier streitig ist, monatlich 1.000 € und liegt somit insgesamt unter der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 ZPO. Zwar mag bei abweichenden Angaben der Parteien zur Miethöhe grund-sätzlich auf die Angaben in der Klageschrift abzustellen sein. Dies bedeutet a-ber nicht, dass hier der ursprünglich zwischen der Klägerin einerseits und der aus dem Beklagten und Rechtsanwalt D. bestehenden Sozietät andererseits vereinbarte Mietzins von 6.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer zugrunde zu legen wäre. Denn die Parteien sind sich einig, dass dieser Mietvertrag schon bei Klageerhebung nicht mehr bestand, so dass er den auf die streitige Zeit ent-fallenden Mietzins nicht mehr bestimmen kann. Leugnet die Klägerin den Be-stand eines (neuen) Mietvertrages, kann der nach § 8 ZPO maßgebliche Miet-zins daher nur dem Vortrag des Beklagten entnommen werden. Dieser kann nicht geltend machen, seine Beschwer richte sich nach einem höheren Miet-zins, der für die streitige Zeit weder nach dem Vortrag der Klägerin noch nach seinem eigenen Vortrag vereinbart war. Jedenfalls ist § 8 ZPO auch dann anzuwenden, wenn sich das Vorliegen eines Streits über das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhält-nisses erstmals (und nur) aus dem Vorbringen des auf Räumung in Anspruch genommenen Beklagten ergibt (vgl. Musielak/Heinrich ZPO 4. Aufl. § 3 Rdn. 29 "Mietstreitigkeiten" und § 8 Rdn. 3 m.N.; noch offen gelassen in BGH, Be-schluss vom 30. Januar 1997 aaO). Denn diese Vorschrift stellt nicht auf das Klagevorbringen ab, bei dem es im Belieben des Klägers steht, auf Einwendun-gen des Beklagten vorab einzugehen oder sie zu verschweigen, sondern auf den Streit der Parteien über das Bestehen oder die Dauer eines (hier für den Streitgegenstand - Räumung - präjudiziellen) miet- oder pachtvertraglichen Rechtes zum Besitz. 2. Ohne Einfluss auf die Beschwer ist der Vortrag des Beklagten, er habe die Mieträume zum 15. Januar 2004 an die Hausverwalterin der Klägerin zu-rückgegeben, und diese habe die Räume namens der Klägerin mit weiterem Mietvertrag vom 15. Januar 2004 nunmehr für monatlich 1.080 € zuzüglich Mehrwertsteuer bis zum 1. Februar 2007 an Rechtsanwalt L. vermietet, der ihm die Räume aus Gefälligkeit und jederzeit widerruflich überlasse. Soweit der Beklagte damit geltend macht, er habe den Räumungsan-spruch bereits erfüllt und könne als bloßer Besitzdiener des neuen Mieters L. selbst nicht (erneut) auf Räumung in Anspruch genommen werden, wäre dies allenfalls eine Frage der Begründetheit der Nichtzulassungsbeschwerde, betrifft aber nicht die Beschwer. Ob zwischen der Klägerin und Rechtsanwalt L. ein Mietverhältnis besteht, ist weder Streitgegenstand noch Vorfrage des vorliegenden Räumungsprozesses und daher für die Beschwer nach § 8 ZPO ohne Belang. § 8 ZPO stellt allein darauf ab, für welchen Zeitraum die auf Räumung in Anspruch genommene Partei dem Klagebegehren ein eigenes (originäres oder abgeleitetes) mietvertragliches Besitzrecht entgegenhält. Der Beklagte beruft sich aber für die Zeit nach dem 30. April 2004 ausdrücklich nicht auf ein eigenes oder vom Mieter L. abgeleitetes Besitzrecht gegenüber der Klägerin, sondern macht im Gegenteil geltend, nur dessen Besitzdiener zu sein. Der Besitzdiener hat aber selbst weder Besitz noch ein Recht zum Besitz. 3. Entgegen der hilfsweise vorgetragenen Auffassung der Nichtzulas-sungsbeschwerde ist der Beschwerdewert hier auch nicht etwa deshalb nach § 6 ZPO zu bemessen, weil die Klägerin auch nach dem 30. April 2004 weiter-hin Räumung begehrt hat, zu diesem Zeitpunkt jedoch ein eventuell bestehen-des Mietverhältnis auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten bereits erlo-schen war. Richtig ist zwar, dass § 8 ZPO auf eine Räumungsklage nur dann an-wendbar ist, wenn Streit darüber besteht, ob das streitige Mietverhältnis über den Zeitpunkt der verlangten Räumung hinaus bestanden hat oder noch be-steht; andernfalls fehlt es an dem Erfordernis der "streitigen Zeit" (Senatsbe-schluss vom 8. März 1995 - XII ZR 240/94 - MDR 1995, 530). Diese Entschei-dung betraf indes einen Fall, in dem die Räumungsklage erst nach unstreitiger Beendigung des Mietverhältnisses erhoben worden war. Das ist hier nicht der Fall, da die Räumungsklage noch während der Laufzeit des angeblichen Miet-vertrages vom 30. April 2003 erhoben wurde. Der zuvor zitierte Senatsbe-schluss ist dahin zu verstehen, dass der Streit über das Bestehen eines Miet-verhältnisses sich nicht schon vor Erhebung der Räumungsklage durch Zeitab-lauf erledigt haben darf, wenn die pacht- und mietrechtliche Sondervorschrift des § 8 ZPO Anwendung finden soll. Darauf, dass der angebliche Mietvertrag vom 30. April 2003 noch wäh-rend des Berufungsverfahrens endete, kommt es nicht an. Da § 8 ZPO auf die "gesamte streitige Zeit" abstellt, und zwar unabhängig davon, ob sie den Rechtsstreit überdauert oder nicht, verdrängt diese Vorschrift § 4 Abs. 1 ZPO (vgl. Zöller/Herget ZPO 25. Aufl. § 8 Rdn. 5 m.N.), so dass § 8 ZPO selbst dann unverändert anwendbar bliebe, wenn das streitige Mietverhältnis bei Einlegung der Berufung (hier: 2. Januar 2004) auch nach dem Vortrag der Partei, die sich auf dieses Mietverhältnis beruft, bereits erloschen wäre. Dies stellt auch die Nichtzulassungsbeschwerde nicht in Abrede. ..." BGH, Versäumnisurteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 - BGB §§ 538, 307 Bb Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 zu BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3 In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die voll-ständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05 Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194). BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 134/05 Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag ent-halten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz voran-gestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:" (zu BGB §§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 a.F., 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10). BGH, Urteil vom 09.03.2006 - III ZR 235/05 Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver-trages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-herige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht (zu WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall)). BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 zu BGB §§ 556, 556a, 259 Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. BGH, Beschluss vom 01.03.2006 - VIII ZB 28/05 zu GVG § 119 I Nr. 1b, ZPO § 15 I 1 Für die Entscheidung über die Berufung gegen ein Urteil eines AG in einem Wohnraummietprozess ist nicht gem. § 119 I Nr. 1 lit. b GVG das OLG zuständig, wenn die beklagten Mieter bei Eintritt der Rechtshängigkeit zwar ihren Wohnsitz im Ausland hatten, dort jedoch das Recht der Exterritorialität genossen und demzufolge gem. § 15 I 1 ZPO den Gerichtsstand ihres letzten inländischen Wohnsitzes behalten haben. Der nach dem Inhalt der Klageschrift gegebene inländische Gerichtsstand einer Prozesspartei ist im Verfahren vor dem AG auch dann „unangegriffen geblieben", wenn die eine Partei die dazu vorgetragenen Tatsachen zwar bestritten hat, sich bei Zugrundelegung ihrer Darstellung aber gleichfalls ein inländischer Gerichtsstand der anderen Partei ergäbe. BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04 zu BGB §§ 549, 559 Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BerechnungsVO (hier: F. vom 5. 4. 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (Anschluss an Senat, NZM 2005, 450 = NJW 2005, 1776). Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Heizungsanlage ist dem Vermieter verwehrt, wenn ein Dritter (hier: Wärmecontractor) die Modernisierung auf eigene Kosten vornimmt. Auch können die im Wärmecontracting anfallenden Kosten dem Mieter ohne dessen Zustimmung nicht als Betriebskosten auferlegt werden als Ausgleich für die (möglich gewesene, nun aber) versperrte Modernisierungsmieterhöhung. BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04 Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei. BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 56/04 Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (zu WiStG ﾧ 5 Abs. 2 Satz 1). BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04 Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mie-ter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn fest-steht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat. BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 3/05 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (zu BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb). BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 zu BGB § 551 Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das - gestörte - Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten - ungerührt - fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses - fristlos wie fristgemäß - bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird. BGH, Urteil vom 16.11.2005 - XII ZR 124/03 (NZM 2006, 179) Zur Anwendbarkeit des § 572 a. F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 1. 9. 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, NZM 2005, 639 = NJW-RR 2005, 962). Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. 9. 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH, NZM 2005, 907 = NJW 2005, 3494). Allein die wirtschaftliche und personelle Verflechtung zwischen veräußerndem Alt-Vermieter und erwerbendem neuen Vermieter ist kein hinreichendes Indiz für die Annahme einer Kautionsübertragung aus Anlass des Veräußerungsfalls. BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04 Hat der Mieter außerordentlich gekündigt und ist in einem Vorprozess hierüber entschieden worden, so ist im Regelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 II ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckbaren Titel vorzubringen. Eine von § 10 II 6 MHRG erfasste Zwangslage kann für den Mieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündigungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 5/05 (NZM 2006, 98) Zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden. BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04 (NJW-RR 2006, 229) Hat der Mieter außerordentlich gekündigt und ist in einem Vorprozess hierüber entschieden worden, so ist im Regelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 II ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckbaren Titel vorzubringen. Eine von § 10 II 6 MHRG erfasste Zwangslage kann für den Mieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündigungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. Der mit einer Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte Einwand des Mieters gegenüber dem titulierten Anspruch des Vermieters auf Zahlung zukünftig fällig werdender Miete, das Mietverhältnis sei auf Grund einer von ihm nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung beendet, ist jedenfalls dann nach § 767 II ZPO ausgeschlossen, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen erhoben hat, die sich wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richteten. BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 101/04 (NZM 2005, 861) Dass die durch einen Umbau im Mieterwunsch vergrößerte Wohnung vor Abschluss des Mietverhältnisses nicht neu vermessen worden war, spricht angesichts einer genauen Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag für eine Auslegung dahingehend, dass die Vertragsparteien eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten. BGH, Urteil vom 07.09.2005 - VIII ZR 24/05 Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 28.07.2005 - III ZR 290/04 Ein Geschäftsbesorger, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Entschluss eines Anlegers, eine Investition einzugehen, durch den Abschluss der hierfür erforderlichen Verträge (z.B. Grundstückskauf-, Werklieferungs-, Baubetreuungs-, Miet-, Mietgarantie-, Verwalter- und Steuerberatungsverträge) zu vollziehen, hat den Interessenten vor Abschluss der Verträge auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen, wenn ihm diese positiv bekannt ist (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 158, 110 ff. = NJW 2004, 1732 = NZM 2004, 272). Dies gilt auch, wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04 (NJW 2005, 2995) Zur Frage, ob der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) - hier: in Berlin - eine Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 II 1 BGB darstellt. Der eine Modernisierung beabsichtigende Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben; eine derartige Einschränkung der duldungspflichtigen Baumaßnahmen widerspräche nicht nur dem Begriff der vom Gesetzgeber beabsichtigten und auch so bezeichneten Modernisierung" älterer Wohnungen, sondern liefe auch dem allgemeinen Interesse an einer laufenden Verbesserung des Wohnungsbestands zuwider. Deshalb darf der Vermieter bis zur Grenze einer unzulässigen Luxusmodernisierung" die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben, selbst wenn die Nachfrage nach solcher Ausstattung im Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahme noch verhältnismäßig gering sein mag. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04 Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 IV BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden. BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 311/04 Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, dem der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, gegenüber dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat. Der Nießbraucher hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Hierzu gehören Verschleißreparaturen, nicht jedoch Maßnahmen, die - wie die Erneuerung der Elektroinstallation - darüber hinausgehen; diese obliegen dem - mietenden - Eigentümer selbst. Deshalb ist deren Geltendmachung gegenüber dem Nießbraucher rechtsmissbräuchlich. BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 255/04 (NJW 2005, 2620) Zum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Ein konkludenter Eintritt in den Mietvertrag liegt insbesondere dann vor, wenn der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang allein nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und eine geleistete Mietkaution "zurückfordert". BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 (NJW 2005, 2621) Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 344/04 Die Vierjahresfrist des § 10 II 6 MHRG beginnt nicht erst mit dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter zu laufen, sondern bereits mit Abschluss des Mietvertrags und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmiete. BGH, Urteil vom 23.06.2005 - IX ZR 419/00 (NZM 2005, 700) Der Zwangsverwalter muss die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhaltenen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, dass ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht unwesentlich schädigt. Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, dass der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlassen beruht. BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 291/01 (NJW 2005, 2775) Zur Frage der Verwirkung des Rechts zur fristlosen Kündigung bei zunächst hingenommenem, aber weiter auflaufendem Rückstand mit einem Teil des Mietzinses (hier: Mehrwertsteuer). BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 238/02 (NJW-RR 2005, 1258) Zur Mitverpflichtung eines Ehegatten durch den anderen in Angelegenheiten des gemeinsamen Lebens gem. § 11 FGB (hier: Abschluss eines Nutzungsvertrags über ein Grundstück zu Erholungszwecken in der damaligen DDR). Die einseitige Erhöhungserklärung gem. § 6 Nutzungsentgeltverordnung hat rechtsgestaltende Wirkung dahin, dass sich die Höhe der Zahlungsverpflichtung ohne Zustimmung des Nutzers ändert. Stehen auf Seiten des Nutzers mehrere Personen, so muss die Erhöhungserklärung allen Nutzern zugehen. Dabei ist auf der Nutzerseite Stellvertretung zugelassen. Die Erklärung muss aber an alle Nutzer gerichtet sein. BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 82/02 (NZM 2005, 704) Zu den Anforderungen an die Darlegungslast einer Mietvertragspartei, die sich darauf beruft, eine im Mietvertrag in Bezug genommene Baubeschreibung habe der anderen Mietvertragspartei vor Vertragsschluss vorgelegen. BGH, Urteil vom 09.06.2005 - IX ZR 160/04 Ist ein Mietzinsanspruch bereits vor Begründung des Grundpfandrechts, aus dem ein Gläubiger die Beschlagnahme erwirkt hat, abgetreten worden, fällt er gleichwohl in den Haftungsverband. Die Abtretung des Anspruchs auf den Mietzins für eine unbewegliche Sache an einen bevorrechtigten Grundpfandrechtsgläubiger wird selbst im Falle der Beschlagnahme durch einen nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger diesem gegenüber unwirksam. BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 216/04 (NJW 2005, 2701) Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Auf der Grundlage des seit dem 1.1.2002 geltenden Rechts ist grundsätzlich das Berufungsgericht zur Verhandlung und Entscheidung des Nachverfahrens zuständig, wenn die erste Instanz die Klage abgewiesen hat und das Vorbehaltsurteil erst auf Rechtsmittel der Klagepartei hin ergeht; eine fortbestehende Anhängigkeit des Nachverfahrens in erster Instanz kommt in diesem Fall nicht in Betracht, weil der Rechtsstreit durch die Berufung gegen das klageabweisende Urteil vollständig in der Berufungsinstanz angefallen ist. BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 84/04 Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet. Bei Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 II HeizkV umlegen. BGH, Urteil vom 25.05.2005 - VIII ZR 301/03 Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen. BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 (NJW 2005, 2395) Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozess des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung. Eine sog. "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zu Grunde liegt, ist unzulässig. Der Umstand, dass der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters zunächst saniert hat, um sie nach seinen Vorstellungen herzurichten, steht einem Eigenbedarf nicht entgegen, auch wenn sich die Sanierung - etwa auf Grund begrenzter finanzieller Mittel oder wegen der Vornahme von Eigenleistungen - über einen Zeitraum erstreckt, der die dafür normalerweise erforderliche Dauer überschreitet. Auch unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG ist es nicht zu beanstanden, in Fällen des nicht verwirklichten Eigenbedarfs dem Vermieter die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen; erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04 (NJW-RR 2005, 1169) Verbindet der Vermieter von Wohnraum die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken (mehr), wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist. Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach § 569 III Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen. BGH, Entscheidung vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden. BGH, Entscheidung vom 04.05.2005 - XII ZR 254/01 Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 456, und NZM 2004, 453 = NJW 2004, 1947). Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gem. § 542 BGB a. F. herangezogen werden. BGH, Entscheidung vom 21.04.2005 - III ZR 293/04 (NJW 2005, 2008) Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrags, der das Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes). Entfällt ein erheblicher Teil des Entgelts im Vertragsmodell "Betreutes Wohnen", das sich aus Elementen des Miet-, Dienst- und Kaufvertragsrechts zusammensetzt, auf die angebotenen und vorgehaltenen Betreuungsleistungen, so kann das bei der rechtlichen Qualifikation des Vertragswerks nicht unbeachtet bleiben; der Eigenart eines solchen Vertragswerks wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich unter dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Bestimmungen desjenigen Vertragsrechts, bei dem der Schwerpunkt des Vertrags nicht liegt, können gleichwohl herangezogen werden, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt wird. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - XII ZR 29/02 Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt. BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht. Ist die Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen qualifizierten Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Mietspiegels außer Verhältnis steht, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO geschätzt werden. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - XII ZR 192/01 (NJW 2005, 1861) Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der auch unbefristeten Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf. BGH, Entscheidung vom 19.04.2005 - VI ZR 37/04 (NJW 2005, 1933) Ein Unfallersatztarif ist nur insoweit ein erforderlicher Aufwand zur Schadensbeseitigung gem. § 249 Satz 2 BGB a.F., als die Besonderheiten dieses Tarifs einen gegenüber dem Normaltarif höheren Preis aus betriebswirtschaftlicher Sicht rechtfertigen, weil sie auf Leistungen des Vermieters beruhen, die durch die besondere Unfallsituation veranlasst und infolgedessen zur Schadensbehebung erforderlich sind (Bestätigung von Senat, NJW 2005, 51).Einen ungerechtfertigt überhöhten Unfallersatztarif kann der Geschädigte nur ersetzt verlangen, wenn er darlegt und gegebenenfalls beweist, dass ihm unter Berücksichtigung seiner individuellen Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie den gerade für ihn bestehenden Schwierigkeiten unter zumutbaren Anstrengungen auf dem in seiner Lage zeitlich und örtlich relevanten Markt kein wesentlich günstigerer Tarif zugänglich war. BGH, Entscheidung vom 14.04.2005 - V ZB 6/05 Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, auf Grund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann. BGH, Entscheidung vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - VIII ZR 54/04 (NJW 2005, 1776) Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - VIII ZR 192/04 (NJW 2005, 1862) Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters, sofern kein Fristenplan vereinbart ist, fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschl. an Senat, BGHZ 111, 301 = NJW 1990, 2376). BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03 (NJW 2005, 1713) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04 (NJW 2005, 1574) In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 (NJW 2005, 1572) Gem. Art. 229 § 3 X EGBGB ist § 573 c IV BGB auf vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1.1.2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB verdrängt. BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03 Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenklichen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluss an BGHZ 145, 203 [212] = NJW 2001, 292). Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht. Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz beizufügen ist (Abgrenzung zu Senat, NZM 2003, 801 = NJW 2003, 3053 [3054]; NZM 2004, 97 = NJW 2004, 1103). Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn trotz Fehlens eines Vertretungszusatzes beim Unterzeichner klar ist, dass er eine Gesellschaft als Mietpartei verpflichten will (hier: Unterzeichner ist im Mietvertragsrubrum nicht genannt) und wenn mehrere ursprünglich nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechende Urkunden anlässlich einer Nachtragsvereinbarung mit derselben zu einer einheitlichen Urkunde verbunden und auf diese Weise mit Blick auf den Nachtrag aufgekommene Zweifel über die Einhaltung der Schriftform beseitigt werden sollen, was in der Folge nicht geschieht; denn insoweit sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, an der nachträglichen Herstellung der gesetzlichen Schriftform mitzuwirken. (Leitsatz 4 von der Redaktion). BGH, Entscheidung vom 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 (NZM 2005, 452 L) Ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit in der Wohnanlage (hier: knapp 240 Einheiten bei abstraktem Vortrag zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter in Berlin) sind die Kosten für einen Concierge-Dienst (Pförtner) nicht erstattungsfähig. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Entscheidung vom 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 (NJW 2005, 1715) Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 419 = NJW 2004, 1797). Ist der Mitmieter bereits vor einem Vermieterwechsel aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und ist der neue Vermieter mit dessen Ausscheiden einverstanden, so bedarf es keiner entsprechenden Erklärung gegenüber dem ausgeschiedenen Mitmieter. Für die Wirksamkeit der nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochenen Kündigung ist unter diesen Umständen allein fraglich, ob die von der Mitmieterin begehrte und jedenfalls vom neuen Vermieter akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, dass der verbliebene Mieter seine Zustimmung dazu aus Rechtsgründen verweigern darf. (Leitsatz der Redaktion). BGH, Entscheidung vom 11.03.2005 - V ZR 153/04 Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten entsprechend § 3 III 4 VermG auch Aufwendungen für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen. Auf die Aufwendungen sind die dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Mieten und die gezogenen Vorteile einer Eigennutzung des Grundstücks anzurechnen, soweit sie nicht durch Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen nach § 18 II VermG aufgezehrt werden (Fortführung von BGH, NJW 2002, 2242 [2245]). Zu den Aufwendungen gehören auch Darlehenskosten, allerdings nur in dem Umfang, in dem der Berechtigte das Darlehen nach §§ 16 II, V, X, 18 II VermG zu übernehmen hat. Ist eine Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigte, kann ein Miterbe Erstattung an sich verlangen, wenn die anderen Miterben damit einverstanden sind oder dies die einzige in Betracht kommende Möglichkeit einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist. Der Verfügungsberechtigte hat den Berechtigten nach Maßgabe von § 16 X VermG nicht nur von den Verpflichtungen aus der Grundschuld, sondern auch von den Verpflichtungen aus dem gesicherten Darlehen freizustellen. BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 (NJW 2005, 1499) Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, erst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 (NJW 2005, 1426) Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. BGH, Entscheidung vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (im Anschl. an Senat, NJW 2003, 3342 = NZM 2003, 849). BGH, Entscheidung vom 09.03.2005 - VIII ZR 381/03 Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verlässliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. 9. 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 S. 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a S. 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung. BGH, Urteil vom 02.03.2005 - VIII ZR 118/04 (NJW-RR 2005, 596) Kann der ausländische, (hier: russische Mieter fünf Heimatprogramme mittels von ihm zusätzlich anzuschaffenden Decoders über den hauseigenen Kabelanschluss empfangen und stört die geplante Parabolantenne am hierfür vorgesehenen Platz - Metallgitter eines Fensters an der rückwärtigen Außenfassade) das Gesamtbild der Gebäudefassade, weil diese Seite Gehwegen, Parkplätzen und Nachbarhäusern zugewandt ist, so ist es nicht weiter zu beanstanden, wenn das Instanzgericht dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 GG Vorrang einräumt. (Leitsatz der Redaktion) BGH, Urteil vom 28.02.2005 - II ZR 103/02 (DStR 2005, 705) Der Gesellschafter unterliegt (ebenfalls) den Rechtsfolgen des Eigenkapitalersatzes, wenn ein von ihm beherrschtes Unternehmen der Gesellschaft in der Krise eine Finanzierungshilfe gewährt. Wird der Gesellschaft ein von ihrem Gesellschafter angemietetes Betriebsgrundstück, das ihr nach Eigenkapitalersatzregeln zu belassen ist, durch einen Grundpfandrechtsgläubiger entzogen, so kann die Gesellschaft von dem Gesellschafter Ersatz in Höhe des Wertes des verlorenen Nutzungsrechts verlangen. Bei der Bemessung des Anspruchs kann der zwischen der Gesellschaft und dem Gesellschafter vereinbarte Mietzins eine Richtschnur bilden. BGH, Entscheidung vom 21.02.2005 - II ZR 112/03 (DStR 2005, 659) Der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist des § 43 IV GmbHG beginnt mit der Entstehung des Anspruchs. Auf die Kenntnis der Gesellschafter von den anspruchsbegründenden Tatsachen kommt es nicht an. Der Fristbeginn ist deswegen auch nicht hinausgeschoben, wenn der pflichtwidrig handelnde Geschäftsführer das Entstehen des Schadens verheimlicht hat. Neben einem Anspruch aus § 43 II GmbHG kann ein selbstständig verjährender Anspruch nach § 823 II BGB i. V. m. § 266 StGB bestehen. Der Untreuetatbestand ist verwirklicht, wenn der Geschäftsführer weiß, dass die Gesellschaft für einen bestimmten Gegenstand (hier: Maschinen) keine Verwendung hat, dennoch aber einen Mietkaufvertrag hierüber abschließt und die in der Verpflichtung zur Mietzinszahlung für den nutzlosen Gegenstand verbundene Vermögensgefährdung billigend in Kauf nimmt. BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 24/02 (NJW 2005, 1503 L) Der XII. Zivilsenat des BGH folgt der Rechtsprechung des VIII. Senats in der Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter die Miete gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch nach In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts für § 536b BGB fortgilt, für den Bereich der gewerblichen Miete und verneint mithin eine analoge Anwendung des ab dem 1.9.2001 geltenden § 536b BGB. (Leitsatz der Redaktion). BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 (NJW 2005, 1188) Ein formularmäßiger Renovierungsintervall von vier Jahren für das Streichen der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. (Leitsatz der Redaktion). Ein formularmäßiger Schönheitsreparatur-Fristenplan, der Arbeiten "spätestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume auszuführen anordnet, wird durch die zusätzliche Klausel: Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen. Zu einem "weichen" Fristenplan, gegen den aus Sicht des Klauselkontrollrechts nichts zu erinnern ist (Leitsatz der Redaktion) BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 (NZM 2005, 334) Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 I, II 1 Nr. 3 lit. a, 569 III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 162/01 (NZM 2005, 340) Zur Auslegung einer Klausel, die den Mieter berechtigt, die Rechte und Pflichten aus einem langfristigen Mietvertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, und zu den sich daraus ergebenden Voraussetzungen eines Mieterwechsels. Zur Beweislast für eine Verletzung der Pflicht des Vermieters, den Kündigungsschaden (hier: Mietausfall) abzuwenden oder zu mindern. BGH, Urteil vom 15.02.2005 - VI ZR 74/04 (NJW 2005, 1041) Mietet nach einem Verkehrsunfall der Geschädigte ein Ersatzfahrzeug zu einem so genannten Unfallersatztarif an, kann er Erstattung dieser Kosten vom Schädiger nur insoweit ersetzt verlangen, als sie gem. § 249 II Satz 1 BGB erforderlich waren (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.10.2004, NJW 2005, 51, und vom 26. 10. 2004, NJW 2005, 135). Wird für ein bei einem Verkehrsunfall beschädigtes Kraftfahrzeug ein Ersatzfahrzeug angemietet und dabei Vollkaskoschutz vereinbart, sind die hierfür erforderlichen Mehraufwendungen in der Regel als adäquate Schadensfolge anzusehen. Ob im Einzelfall Abzüge unter dem Gesichtspunkt eines Vorteilsausgleichs in Betracht kommen, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung gem. § 287 ZPO. BGH, Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt derSchaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber. BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04 (NJW 2005, 739) Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. §§ 548 I 2, 200 S. 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Zur Frage der Anwendung des intertemporalen (Kollisions-)Rechts (Mietrechts- und Schuldrechtsreform) mit Blick auf das Verjährungsrecht für Ansprüche nach Mietende.   BGH, Urteil vom 22.12.2004 - VIII ZR 41/04 (NZM 2005, 144) War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der 1. oder 2. Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHRG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Miete nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrags wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen. BGH, Urteil vom 24.11.2004 - XII ZR 113/01 (NJW-RR 2005, 400) Zur Frage der Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrags über gewerbliche Räume (im Anschluss an BGH Urt. v. 27.9.1999 - II ZR 371/98, NJW 1999, 3483). BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 (NJW 2005, 219) Die Frist des § 556 III 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfristgem. § 556 III 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. BGH, Urteil vom 11.11.2004 - IX ZR 237/03 (Gundlach, NZI 2005, 164) Maßgebliche Rechtshandlung für die Möglichkeit der Aufrechnung von Mietzinsansprüchen gegen Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenvorauszahlungen ist der Abschluss des Mietvertrags. BGH, Urteil vom 10.11.2004 - XII ZR 71/01 (NJW-RR 2005, 235) Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat BGH, Urteil vom 09.11.2004 - VIII ZB 60/04 (BeckRs 2004, 11397) Ob für die Berufung (hier: in der Wohnraummietsache) die Zuständigkeit des Oberlandesgerichts gegeben ist, richtet sich nach den Angaben (hier:) des Klägers in der Klageschrift zu seinem ausländischen Gerichtsstand, nicht nach neuem Vortrag im Berufungsverfahren zu seinem Wohnsitz in Deutschland. BGH, Urteil vom 05.11.2004 - IXa ZB 202/03 (NZM 2005, 194) Wird vom Zwangsverwalter im Verlauf des Kalenderjahres eine Mietwohnung zwangsgeräumt, berechnet sich die Vergütung in der Zeit des Leerstandes nach dem Umfang der Verwaltertätigkeit (§ 26 ZwVerwVO). Wählt der Zwangsverwalter die Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsrecht, so kann er für eine Geschäftstätigkeit, die mit den gewährten Gebühren durch Anrechnung abgegolten ist, keine Vergütung nach anderen Tatbeständen mehr beanspruchen. BGH, Urteil vom 05.11.2004 - IXa ZB 33/03 (NZM 2005, 35) Werden mehrere Grundstücke durch denselben Zwangsverwalter wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet, ohne dass für die einbezogenen Grundstücke bestimmte Miet- oder Pachtanteile feststellbar sind, so ist die Vergütung mit einheitlichen Hundertsätzen nach den ungeteilten Miet- oder Pachteinnahmen zu berechnen. BGH, Urteil vom 03.11.2004 - VIII ZR 28/04 (NJW-RR 2005, 381) Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regreß des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. BGH, Urteil vom 27.10.2004 - XII ZB 106/04 (BeckRs 2004, 11337) Die entgeltliche Überlassung eines Grundstücks ist regelmäßig als Mietverhältnis zu qualifizieren (BGHZ 117, 236, 238 = NJW-RR 1992, 780), soweit die Überlassung nur zum Gebrauch erfolgt. Einer Anwendung des § 8 ZPO auf dieses Vertragsverhältnis steht nicht entgegen, dass der ursprüngliche Vertrag nach dem Recht der ehemaligen DDR abgeschlossen und als Nutzungsvertrag bezeichnet wurde. BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIIIZR 215/03 (NZM 2004, 903) Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt Die Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, kann mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück enthalten sein; § 326 I BGB a. F. verlangt nämlich nicht die Setzung zweier Fristen, insbesondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muss. (Leitsätze der Redaktion) BGH, Urteil vom 29.09.2004 - XII ZR 148/02 (BeckRs 2004, 10808) Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 29.09.2004 - IV ZR 189/03 (BeckRs 2004, 09902) Für die Klage des Erwerbers einer Neubauwohnung gegen die den Erwerb finanzierende Bausparkasse, weil diese ihm Risiken der zu erzielenden Mieteinkünfte verschwiegen habe, besteht kein Anspruch auf Leistungen einer Rechtsschutzversicherung, der die ARB 95 zu Grunde liegen, denn es handelt sich um die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Erwerbs in einem vom Veräußerer zu planenden und zu errichtenden Gebäude. BGH, Urteil vom 22.09.2004 - VIII ZR 360/03 (NJW 2004, 3775) Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senat, NZM 2004, 653 = NJW 2004, 2586). BGH, Urteil vom 11.08.2004 - XII ZR 101/01 (NZM 2004, 824) Der Wert einer auf einen zukünftigen Mietausfall gerichteten Klage ist nach § 9 ZPO (und nicht nach § 41 I GKG, § 16 I GKG a. F.) festzusetzen. Mit der Klage müssen aber wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen geltend gemacht werden und nicht ein Anspruch auf Ersatz eines bereits eingetretenen (Mietausfall-)Schadens. BGH, Urteil vom 04.08.2004 - XII ZR 28/01 (BeckRs 2004, 07822) Die ausschließliche internationale Zuständigkeit für dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen nach Art. 16 Nr. 1 EuGVÜ (jetzt Art. 22 Nr. 1 EuGVVO) folgt nicht schon daraus, dass ein solches Recht von der Klage berührt wird oder dass die Klage in einem Zusammenhang mit einer unbeweglichen Sache steht. Die Klage muss vielmehr auf ein dingliches Recht und - unbeschadet der für Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen vorgesehenen Ausnahme - nicht auf ein persönliches Recht gestützt sein (im Anschluss an EuGH, IStR 1994, 292). Ist die Klage auf Bewilligung der Löschung eines in Spanien eingetragenen Nießbrauchsrechts auf eine schuldhafte Verletzung der bei Einräumung des Nießbrauchs vereinbarten Vertragspflichten gestützt, richtet sich die internationale Zuständigkeit gem. Art. 2 I EuGVÜ (jetzt Art. 2 I EuGVVO) nach dem Wohnsitz des Schuldners. BGH, Urteil vom 28.07.2004 - XII ZR 292/02 (NJW-RR 2004, 1452) Zur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete die jeweils gültige Mehrwertsteuer zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist, so dass die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt. BGH, Urteil vom 28.07.2004 - XII ZR 163/03 (NJW-RR 2004, 1596) Nach § 24 II BBodSchutzG haben mehrere Sanierungspflichtige unabhängig von ihrer Heranziehung durch die zuständigen Behörden untereinander einen Ausgleichsanspruch; soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtigung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist. Eine vertragliche Vereinbarung über den Ausschluss des Ausgleichsanspruchs nach § 24 II BBodSchG muss nicht ausdrücklich getroffen werden. Haben es die Mietvertragsparteien vielmehr ausdrücklich bei der Geltung der gesetzlichen Bestimmungen, nach denen der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand verantwortlich ist, belassen, so kann darin ein Ausgleichsanspruchsausschluss gesehen werden. BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03 (NJW 2004, 3174) Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 352/00 (NJW 2004, 3553) Besteht bei einem gewerblichen Miet oder Pachtverhältnis ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete oder Pacht, kann hieraus allein noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Vielmehr bedarf es angesichts der häufig auftretenden Bewertungsschwierigkeiten der tatrichterlichen Prüfung, ob dieses Mißverhältnis für den Begünstigten subjektiv erkennbar war (im Anschluss an Senatsurteil vom 13. 6. 2001 XII ZR 49/99 NJW 2002, 55). BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 294/03 (EuZW 2004, 672) Ein beidseitiger formularmietvertraglicher Kündigungsrechtsausschluss von einem Jahr hält der Inhaltskontrolle durch die hierzu berufenen nationalen Gerichten stand. BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 (NJW 2004, 2961) Die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die Kosten der Schönheitsreparatur trägt, ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern dahingehend auszulegen, dass der Mieter - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 68/02 (NJW 2004, 2962) Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz ihrerseits unterzeichnet hat. Ob der Vertrag schon zuvor durch mündliche Einigung zustande gekommen war, durch die Gegenzeichnung zustande kommt oder es hierzu erst noch des Zugangs der Gegenzeichnung bedarf, ist für die Frage der Schriftform ohne Belang. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RGZ 105, 60, 62). BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03 (NZM 2004, 613) Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer unzulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten. Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicherheit verlangt. Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenden Teilurteil durch das BerGer. erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlussurteil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das BerGer. im Schlussurteil die Revision nicht zugelassen hat. BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZB 31/04 (BeckRs 2004, 07162) Der Vermieter genügt dem Erfordernis der Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann, wenn ein Widerspruch zwischen der dem Mieter übersandten Saldomitteilung und einem (kommentarlos) beigefügten Mietkontoauszug deshalb leicht lösbar ist, weil sich die Differenz anhand der Aufstellung (hier: Gutschriften zu Gunsten des Mieters) nachvollziehen lässt. BGH, Urteil vom 25.06.2004 - IXa ZB 29/04 (BeckRs 2004, 07262) Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist. BGH, Urteil vom 25.06.2004 - IXa ZB 30/03 (BeckRs 2004, 07040) Die nach § 24 I Satz 1 ZwVerwVO in der Auslegung von BGHZ 152, 18 errechneten Grundbeträge sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern, es sei denn, dies hätte wegen geringer Degression im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der so gesteigerten Vergütung zur Folge. Die Hundertsätze für die einzelnen vermieteten oder verpachteten Teile eines Grundstücks sind auch innerhalb eines Abrechnungszeitraums nicht für jedes Miet- oder Pachtverhältnis, sondern nur für jedes Miet oder Pachtobjekt besonders zu berechnen. BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 (NJW 2004, 2586) Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt wird. BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 282/03 (NZM 2004, 655) Im Mieterhöhungsrecht sind wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeiträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 22.06.2004 - VI ZR 272/03 (NJW 2004, 2516) Für die Beurteilung der Frage, ob sich ein Geschäft als Teil einer nach dem Rechtsberatungsgesetz erlaubnispflichtigen Tätigkeit darstellt, kommt es nicht auf die äußere, formale Gestaltung der Rechtsbeziehung der Beteiligten an, sondern auf die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der von den Beteiligten dabei verfolgten Ziele. Zur Wirksamkeit der auf Veranlassung eines Mietwagenunternehmens erfolgten Abtretung eines Schadensersatzanspruchs an ein zur Rechtsberatung zugelassenes Inkassobüro. BGH, Urteil vom 02.06.2004 - VIII ZR 316/03 (BeckRs 2004, 07362) Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 II Satz 6 MHG. Kann der Mieter das Staffelmietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren nur zu einem einzigen Zeitpunkt (hier: 31.1.) kündigen, so ist die darin liegende Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts (§ 10 II 6 MHRG; § 557a III 1 BGB) unwirksam. (Leitsatz 2 von der Redaktion). BGH, Urteil vom 26.05.2004 - XII ZR 149/02 (NJW-RR 2004, 1236) Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrags aufgenommen haben. BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03 (NZM 2004, 545 L) Eine gepflegte Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität, was auch denjenigen Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen können. Deshalb dürfen die Kosten der Gartenpflege - mit Ausnahme derjenigen Flächen, die dem Vermieter oder Mietern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind - auf den Mieter umgelegt werden. BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 (NJW-RR 2004, 1237) Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer. BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03 (NZM 2004, 615) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachterskosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet. BGH, Urteil vom 14.05.2004 - V ZR 304/03 (BeckRs 2004, 06238) Die Anordnung des Sofortvollzugs der Rückübertragung eines Grundstücks nach dem Vermögensgesetz führt nicht nur zum vorläufigen Übergang des Volleigentums auf den Berechtigten, sondern auch zum vorläufigen Übergang der Mietverhältnisse der Mieter des Grundstücks auf den Berechtigten (Fortführung von BGHZ 132, 306 = NJW 1996, 2030 = VIZ 1996, 458 = NJWE-MietR 1996, 187 L).Hausverwaltungsverträge gehen auch bei Anordnung des Sofortvollzugs nicht auf den Berechtigten über (Anschluss an BGH, Urt. v. 1. 3. 2001, III ZR 329/98, ZOV 2001, 317).Die zivilrechtlichen Wirkungen des Sofortvollzugs treten mit Bekanntgabe der Anordnung an alle Betroffenen ein (Fortführung von Senat, VIZ 1997, 346). Die Bekanntgabe der Anordnung des Sofortvollzugs an eine Erbengemeinschaft kann auch gegenüber dem Testamentsvollstrecker erfolgen (Anschluss an BFH, NJW 1989, 936). BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 (NJW-RR 2004, 1159) Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluss an Senat, NZM 2004, 380) BGH, Urteil vom 12.05.2004 - XII ZR 223/01 (NZM 2004, 583) Zur Umwandlung des Erfüllungsanspruchs auf Rückgabe der Mietsache in renoviertem Zustand in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Zur Hemmung der Verjährung nach BGB § 558 a.F. durch Vertragsverhandlungen in analoger Anwendung des BGB § 852 II a.F. BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03 (Börstinghaus, LMK 2004, 137) Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht. BGH, Urteil vom 28.04.2004 - XII ZR 21/02 (NJW 2004, 2674) Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH Urteil vom 11. 2. 2004 - VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102). BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 (NJW 2004, 2088) Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 I Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03 (NJW 2004, 2087)  Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung derselben flankiert wird mit einer Fußnote "Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein; in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre". die kombiniert ist mit der weiteren Klausel "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet ..." hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG (§ 307 BGB) stand. BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03 (NJW-RR 2004, 945) Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. 8. 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 III BGB einzubeziehen. Die Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03 (NJW-RR 2004, 945) Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. 8. 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 III BGB einzubeziehen. Die Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. BGH, Urteil vom 14.04.2004 - XII ZB 224/02 (NZM 2004, 460) Zur Berechnung der Rechtsmittelbeschwer, wenn sich der Mieter eines getrennt angemieteten Garagenplatzes gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf beruft, die Garage so lange wie die angemietete Wohnung nutzen zu dürfen, der Zeitpunkt der Beendigung der Wohnungsnutzung aber ungewiss ist. BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 (NJW-RR 2004, 875) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist. BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03 (NJW-RR 2004, 877) Die Kosten der Regenrinnenreinigung fallen unter den Begriff der "Sonstigen Betriebskosten" (entschieden zu Nr. 17 der Anl. 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO).Regelmäßig anfallende Kosten der Regenrinnenreinigung - ausgelöst durch Umgebungsbaumbestand - können auf den Mieter umgelegt werden. Eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten kann auch stillschweigend - z.B. durch jahrelanges widerspruchsloses Zahlen des Mieters auf die Nachforderung hin - zu Stande kommen (Bestätigung der BGH-Rechtsprechung). BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03 (NZM 2004, 456) Liegt eine Wohnflächendifferenz (im Mietvertrag angegebene "ca-Fläche" im Verhältnis zur tatsächlichen Fläche) von mehr als 10 % vor (so genannte Erheblichkeitsgrenze), so ist eine darüber hinausgehende - auch nicht eine nur geringfügige (hier: 10,51 %) - Maßtoleranz - nicht anzuerkennen. BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03 (NJW 2004, 1736) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S. des § 573 II Nr. 3 BGB. Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 II EGBGB ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 (NJW 2004, 1447) § 573 c IV BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 II BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (im Anschluss an BGHZ 155, 178 = NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739). BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03 (NJW 2004, 1738) Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (so genanntes Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt. Eine Mietpreisgleitklausel in einem Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum widerspricht dem klauselkontrollrechtlichen Transparenzgebot, wenn sich ihr nicht mit der hinreichenden Deutlichkeit entnehmen lässt, dass die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete geschuldet sein soll und benachteiligt den Mieter weiterhin unangemessen, wenn eine zeitlich unbegrenzte Rückwirkung einer einmal eingetretenen Mieterhöhung vorgesehen ist. BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 153/03 (NZM 2004, 379) Nach der Rechtsprechung des Senats in NZM 2004, 93, wonach eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Wohnraummietvertrag des Inhalts, dass bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart gilt, keinen Wirksamkeitsbedenken unter dem Klauselkontrollrecht unterliegt, ist auch eine Formulierung, die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpasst und damit allein den Vermieter begünstigt, wirksam. BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 (NZM 2004, 380) Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. BGH, Urteil vom 18.02.2004 - VIII ZB 84/03 (NZM 2004, 295 L) Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat. Der Senat bleibt bei seiner in NZM 2003, 152 = NJW-RR 2003, 229, dargelegten Auffassung, dass der Wert der Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung zu bemessen ist. BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (NJW 2004, 1102) Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. BGH, Urteil vom 04.02.2004 - XII ZR 301/01 (NJW 2004, 1805 L) Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwaltungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrages mit einer Gemeinde). BGH, Urteil vom 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 (NJW 2004, 1740) Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100 V SachsAnhGO. Die aufsichtsbehördliche Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrags einer Gemeinde zum Betrieb einer Kindertagesstätte präjudiziert die Zivilgerichte nicht in der Frage, ob der geschlossene Vertrag überhaupt genehmigungsbedürftig war. Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" (§ 5 II WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00 (NJW 2004, 1320) Zum Zugang einer per Telefax übermittelten empfangsbedürftigen Willenserklärung, deren Empfänger urlaubsbedingt abwesend ist. Zum Bedeutungsgehalt einer Vereinbarung, nach der die Kündigung eines Mietvertrages durch eingeschriebenen Brief erfolgen soll. Ist im Gewerberaummietvertrag vorgesehen, dass die Kündigung mittels eingeschriebenen Briefs zu erfolgen habe, so hat die Schriftform konstitutive Bedeutung für die Wirksamkeit der Kündigung; deren Zugang kann allerdings - auch dem abwesenden Adressaten gegenüber - durch Telefax bewirkt werden, solange dieser Kommunikationsweg tatsächlich zur Verfügung steht. BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 (NJW-RR 2004, 659) Zur Zulässigkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabes für Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus. BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03 (NZM 2004, 378) Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag in dem die vermietete Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird. BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03 (NJW-RR 2004, 586) Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994. Sind dem Mieterhöhungsverlangen Anlagen beigefügt, so ist das gesetzliche Schriftformerfordernis gewahrt, wenn die Anlagen - jede für sich - fortlaufenden Text enthalten. Entstehen Betriebskosten erst, nachdem die Mietvertragsparteien eine Teilinklusivmietabrede getroffen haben, so können diese - auch kraft konkludenter Vereinbarung (widerspruchslose Berechnung) - umgelegt oder zum Gegenstand einer Vorauszahlung gemacht werden. BGH, Urteil vom 16.01.2004 - V ZR 243/03 (NJW 2004, 1237) War dem Eigentümer des Stammgrundstücks der Überbau auf Grund eines Mietvertrags über die überbaute Fläche gestattet, berührt der Ablauf des Vertrags sein Eigentum am Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des überbauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu verschaffen. Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann das Eigentum am Überbau durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu Lasten des Stammgrundstücks (Ausschluß der Ausübung des Überbaurechts) oder durch Aufhebung der Gestattung und Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden. Der Erwerb des Stammgrundstücks berechtigt den Erwerber nicht, den auf Grund eines von seinem Rechtsvorgänger abgeschlossenen Mietvertrags errichteten Überbau auf dem fremden Grundstück zu unterhalten. BGH, Urteil vom 13.01.2004 - XI ZR 355/02 (NJW 2004, 1868) Empfiehlt eine kreditgebende Bank einem Anlageinteressenten eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell, so muss sie ihn ungefragt informieren, wenn die erzielten Mieterträge der in einem steuersparenden Bauherrenmodell bereits erstellten Eigentumswohnungen nicht den im Anlageprospekt prognostizierten Mieten entsprechen und die Vermietung der Wohnungen Schwierigkeiten bereitet. Ein Freistellungsanspruch wandelt sich in einen Zahlungsanspruch des Geschädigten um, wenn der Schädiger jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert und der Geschädigte Geldersatz fordert. Zur Berechnung und Abwicklung des dem Anleger und Kreditnehmer entstandenen Schadens. BGH, Urteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 156/03 (NJW-RR 2004, 658) Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern). Eine Mieterhöhungserklärung, die einen Modernisierungszuschlag verlangt, dass die baulichen Maßnahmen dahingehend - Einbau einer Isolierverglasung an Stelle maroder Holzfenster - zu einer "Wertverbesserung" der Wohnung führen. BGH, Urteil vom 27.11.2003 - IX ZR 76/00 (NJW 2004, 1523) Zur haftungsausfüllenden Kausalität, wenn ein Rechtsanwalt bei Verhandlungen zur Änderung eines langfristigen Mietvertrages über Apothekenbetriebsräume die rechtlichen Grenzen missachtet, die sich aus dem apothekenrechtlichen Verbot der Umsatzmiete und dem unabdingbaren Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien bei einseitiger Verlängerung der Mietdauer durch Ausübung entsprechender Optionen über die Zeitgrenze von 30 Jahren hinaus ergeben. Verhandeln Mietvertragsparteien über einen Baukostenzuschuss des Mieters, so entsteht bei anwaltlich verschuldetem Einigungsmangel der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen seinen Rechtsanwalt erst, wenn sich das Risiko des vertragslosen Zustandes verwirklicht. BGH, Urteil vom 19.11.2003 - XII ZR 68/00 (NJW 2004, 774) Ersatzansprüche des Vermieters/Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache gegen den vollmachtlosenVertreter des Mieters/Pächters (§ 179 I BGB) verjähren in der kurzenVerjährungsfrist des § 558 I BGB a.F./§ 548 I BGB n.F. Die "Rückgabe" der Miet-/Pachtsache i.S. von § 558 II BGB a.F./ § 548 IBGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mieters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus (Bestätigung von Senatsurteil vom 7. 2. 2001 - XII ZR 118/98 - NJ2001; 535). BGH, Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 (NJW 2004, 1380) Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete. Bei Vereinbarung einer (Teil-) Inklusivmiete wird die bei einerMieterhöhung zu beachtende Kappungsgrenze nach dem Inklusivbetrag berechnet; denn der Begriff "Miete" in § 558 BGB differenziert nicht zwischen einer Netto- und einer (Teil-) Inklusivmiete. BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 (NJW 2004, 1379) Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspannerichtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 41/03 (NJW-RR 2004, 518) Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittelgeförderten Baumaßnahmen. Nach § 2 MHRG kann der Vermieter lediglich die Zustimmung des Mieters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen; hiergegen verstößt eine Mietvertragsabrede, wonach für die Dauer der MietpreisbindungaufdieGeltendmachung eines gesondert ausgewiesenen Modernisierungszuschlags verzichtet wird. BGH, Urteil vom 05.11.2003 - XII ZR 134/02 (NJW 2004, 1103) Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a.F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführtworden ist. BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 (NJW 2004, 56) Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch. BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 10/03 (NJW 2004, 1598) Eine analoge Anwendung des § 321 a ZPO scheidet jedenfalls dann aus, wenn gegen eine Entscheidung, die unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergangen ist, die Rechtsbeschwerde statthaft ist. Hat eine Partei auf Grund eines ausdrücklichen Hinweises des Gerichts gegen einen Beschluss, mit dem ihre Berufung unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör als unzulässig verworfen worden ist, verfahrensfehlerhaft die Abhilfe analog § 321 a ZPO beantragt, anstatt das an sich statthafteRechtsmittel der Rechtsbeschwerde (§ 574 I Nr. 1 i.V. mit § 522 I Satz 3ZPO) einzulegen, so darf ihr nach dem Meistbegünstigungsprinzip die Wahl des falschen Rechtsbehelfs nicht zum Nachteil gereichen. Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen eines Wohnungsmietvertrages enthaltene Klausel "Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglichvereinbart" verstößt nicht gegen das Transparenzgebot. Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung bei preisgebundenem Wohnraum. BGH, Urteil vom 31.10.2003 - V ZR 423/02 (NJW 2004, 64) Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der Verkäufer den Käufer unter Zuhilfenahme einer Berechnung der Rentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluss an Senat BGHZ 140, 111 = NJW 1999, 638 = NZM 1999, 518 L). Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann die vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann nicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrnehmung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte. Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einerImmobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eineVeränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist. Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen, dass zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für das Sondereigentum hinzutritt. BGH, Urteil vom 22.10.2003 - XII ZR 119/02 (NJW-RR 2004, 657) § 571 BGB a.F. setzt voraus, dass das vermietete Grundstück durch denVermieter veräußert wird. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt nicht hinsichtlich der Rechte gegen den früheren Eigentümer, der nicht Vermieter ist, wenn der zunächst eigentumslose Vermieter Eigentum erwirbt. BGH, Urteil vom 21.10.2003 - X ZR 66/01 (NJW 2004, 777 L) Ein Unternehmer, der mit einem Dritten (hier: Wohnungsbauunternehmen als Verwalter von Mietwohnungen) einen Werkvertrag geschlossen hat, indem die Entgeltfrage umfassend geregelt ist, hat gegen den durch die Erbringung der Werkleistung Mitbegünstigten (hier: Wohnungseigentümer) keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, auch wenn er seinen Entgeltanspruchgegenüber dem anderen Vertragsteil nicht durchsetzen kann. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus § 179 BGB können nebeneinander bestehen (Bestätigung von BGH NJW-RR 1989, 970). BGH, Urteil vom 17.10.2003 - V ZR 84/02 (NJW-RR 2004, 79) Der Mieter, der Büro- oder Gewerberäume unter der vertragsgemäßen Voraussetzung eines intakten, aber erst noch zu erreichenden Umfelds mietet, kann die Miete mindern, wenn Umstände, die die Nutzung objektiverschweren und wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen (hier: Überplanung eines ehemaligen Eisenbahnareals im Rahmen der Stadtentwicklung und teilweise Nichtumsetzung des Konzepts), die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinflussen. Für Vorteile, die den Schaden mindern, ist grundsätzlich der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig. Deshalb muss zunächst der Schädiger im Sinne der Darlegungslast geltend machen, dass ein Vorteil (hier: Steuervorteile aus - überteuertem - Grundstückserwerb) anzurechnen ist, wobei er zugleich in Rechnung stellen muss, dass ein etwaiger Steuervorteil des Geschädigten dadurch wieder ausgeglichen sein kann, dass ein zugesprochener Schadensersatzbetrag seinerseits zu versteuern ist. Die in zulässiger Weise erhobene Feststellungsklage braucht nicht in eine Leistungsklage umgestellt zu werden, wenn der Schaden im Verlauf des Prozesses bezifferbar geworden ist. BGH, Urteil vom 15.10.2003 - VIII ZR 142/03 (BeckRs 2003, 09201) Auch im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde kommt eineEinstellung der Räumungszwangsvollstreckung aus dem für vorläufigvollstreckbar erklärten Urteil grundsätzlich nicht in Betracht, wenn der Mieter vor dem Berufungsgericht keinen Vollstreckungsschutzantrag gestellt hat. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist ersetzt den Vollstreckungsschutzantrag nicht. BGH, Urteil vom 10.10.2003 - V ZR 39/02 (NZM 2004, 156) Zu dem an den Berechtigten herauszugebenden Entgelt gehört auch der Teil des Mietzinses, der von dem Verfügungsberechtigten als Umsatzsteuerausgewiesen ist; der Verfügungsberechtigte kann diesen jedoch in dem Verhältnis kürzen, in dem die Vorsteuer seines Unternehmens zur Gesamtheit der als Umsatzsteuer ausgewiesenen Mietanteile steht. BGH, Urteil vom 08.10.2003 -XII ZR 329/00 (NJOZ 2004, 87) Hat sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter im Falle der Standortentwicklung einen gleichwertigen Ersatzstandort zur Verfügung zustellen, so trägt er das Risiko der Erfüllbarkeit dieser Verpflichtung. Die Rechtsfolgen des vom Vermieter zu vertretenden Unvermögens regelt § 325BGB a.F. Danach kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten; er kann auch gem. § 542 BGB a.F. kündigen. Das Unvermögen führt aber nicht ohne weiteres zu einer Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter hat auch kein Recht, den Mietvertrag wegen des von ihm zu vertretendenUnvermögens aus wichtigem. Grund zu kündigen. Selbst beim Vorliegen der Voraussetzungen für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage, kann er sich darauf nichtberufen, weil die Gründe hierfür in seinem Risikobereich liegen. BGH, Urteil vom 25.09.2003 - VII ZR 357/02 (NJW 2003, 3766) Infolge von Baumängeln entstandene Mietausfälle gehören zu den engenMangelfolgeschäden, auch wenn sie nicht beim Auftraggeber, sondern nach Weiterveräußerung beim Erwerber entstanden sind. Die Prozesskosten aus den Streitigkeiten um die Mietausfälle gehörenebenfalls zu den engen Mangelfolgeschäden. BGH, Urteil vom 24.09.2003 - XII ZR 70/02 (NJW 2004, 294) Zu den Auswirkungen der rechtskräftigen Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses auf die nachfolgende Leistungsklage auf Mietzins. Tatsachen, die im maßgebenden Zeitpunkt des Vorprozesses schonvorhanden waren, aber nicht vorgetragen wurden, sind mit dem Ziel, das"kontradiktorische Gegenteil" der früher festgestellten Rechtsfolge auszusprechen, insoweit ausgeschlossen, als sie zu dem im Vorprozess vorgetragenen Lebensvorgang gehören. BGH, Urteil vom 16.09.2003 - VIII ZR 187/03 (NJW 2004, 838 L) Beim mietvertraglich vereinbarten "betreuten Wohnen" in der hierfür mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnanlage kann der Mieter die Betreuungsleistungen nicht kündigen und sich dabei die preisgünstige Wohnung erhalten. BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 58/03 (NJW 2003, 3767) Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvorgänger zu übernehmen. BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 (NJW-RR 2004, 12) Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gem. § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. BGH, Urteil vom 27.08.2003 - XII ZR 277/00 (BeckRs 2003, 07832) Ist ein vertraglich vereinbarter Eigentumsübergang an einem Gebäudemangels selbstständigen Gebäudeeigentums ausgeschlossen, führt die interessengerechte Auslegung eines zwischen den Parteien zeitgleichabgeschlossenen langfristigen Mietvertrags über das dazu gehörendeGrundstück zu dem Ergebnis, dass auch das Gebäude mit vermietet ist. BGH, Urteil vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03 (BeckRs 2003, 07463) Hat der Mieter im Räumungsklageverfahren vor dem Berufungsgericht keinen Vollstreckungsschutzantrag gestellt, kann aus dem für vorläufigvollstreckbar erklärten Urteil grundsätzlich zwangsvollstreckt werden, auch wenn die Revision zugelassen und eingelegt worden ist. BGH, Urteil vom 18.07.2003 - V ZR 275/02 /NZM 2003, 912) Der Anspruch aus § 988 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach§ 195 BGB a.F. Nach § 988 BGB herauszugebende Gebrauchsvorteile stellen auch dann keine wiederkehrenden Leistungen i.S.d.§197BGBa.F. dar, wenn sie nachdem objektiven Mietzins zu berechnen sind. Der Begriff der wiederkehrenden Leistungen in § 258 ZPO einerseits und§ 197 BGB a.F. andererseits ist wegen der unterschiedlichen Zielsetzungen bei der Vorschriften nicht deckungsgleich. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02 (NJW 2003, 2601) Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. 9. 2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1. 9. 2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts. Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fälliggewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen worden sind. Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. 9. 2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03 (NJW 2003, 3342) Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. 6. 2001 noch nicht heranzuziehen sind. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 286/02 (NJW 2003, 2900) Nach § 14 I Satz 1 MHG durften in den neuen Ländern bei Mietverträgen, die vor dem 11. 6. 1995 abgeschlossen worden waren, bis zum 31. 12. 1997unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten i.S. des§ 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung auf die Mieter umgelegt werden. In diesen Fällen ist § 4 II Satz 2 MHG, wo nach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen. Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme i.S. von Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 I der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. 10.1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten. Der Einzelrichter im Berufungsverfahren kann die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zulassen. Darin liegt jedenfalls dann kein Entzug des gesetzlichen Richters i. S. von Art. 101 I 2 GG, wenn sich die grundsätzliche Bedeutung nicht aus einer wesentlichen Änderung der Prozesslage nach der Übertragung des Rechtsstreits durch das Kollegium ergibt. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 (NJW 2003, 3053) Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluss eines langfristigen Mietvertrages durch einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtshandelnden Vertreter. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 30/03 (NJW 2003, 2902) Zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen. BGH, Urteil vom 15.07.2003 - VIII ZB 30/03 (NJW 2003, 3278) §119 I Nr. 1 lit. b GVG findet auch auf Mietstreitigkeiten Anwendung. BGH, Urteil vom 15.07.2003 - VI ZR 361/02 (NJW 2003, 3480) Zu den Voraussetzungen einer Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlich auf Grund eines Sachverständigengutachtens getroffenen Feststellungen. Verlangt der Geschädigte den zur Wiederherstellung erforderlichenGeldbetrag i. S. des § 249 II Satz 1 BGB (fiktiv) auf Basis eines Sachverständigengutachtens, das eine bestimmte Art einerordnungsgemäßen Reparatur vorsieht, so kann er grundsätzlich nur für die erforderliche Dauer dieser Reparatur Ersatz der Kosten für die Anmietung eines Ersatzfahrzeugs beanspruchen. BGH, Urteil vom 11.07.2003 - V ZR 430/02 (NZM 2003, 868) Zustehen" i.S. von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG können Mieteinnahmen dem Verfügungsberechtigten auch dann, wenn er nicht selbst Vertragspartner des Mieters ist, wohl aber gegen jenen aus Geschäftsbesorgung oderGeschäftsführung ohne Auftrag einen Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen aus einem Mietverhältnis hat. Zur schriftlichen Geltendmachung des Anspruchs i.S. von § 7 Abs. 8 Satz2 VermG ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Berechtigte an den Verfügungsberechtigten ein Schreiben richtet, dem dieser entnehmen kann, dass er die Herausgabe der Mieteinnahmen beansprucht. DiesenAnforderungen genügt ein Schreiben, in dem "die ab dem 1. 7. 1994 zu erstellende und zu übermittelnde Abrechnung gem. § 7 Abs. 7 VermG"geltend gemacht wird. Eine Vollmacht für das Restitutionsverfahren ermächtigt nur zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen zu Ansprüchen, über die in diesem Verfahren eine Entscheidung getroffen werden kann, nicht dagegen auch zur Geltendmachung von Ansprüchen auf Herausgabe von Mieteinnahmen, über die nicht im Restitutionsverfahren, sondern durch die ordentlichen Gerichte zu entscheiden ist. BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 26/03 (NJW 2003, 3265) Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter"i.S. des § 564b II Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieterskraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenenMieters ein. Zur Frage der Nachkündigung im Räumungsrechtsstreit, wenn keine neuen Kündigungsgründe oder sonstige Umstände geltend gemacht werden, und zur Zulassung einer in der Revisionserwiderung vorsorglich unterBezug auf die Gründe der in Streit stehenden Kündigung erklärten weiterenKündigung. BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02 (NJW 2003, 2604) Geschwister sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnissesprivilegierte Angehörige des Vermieters i.S. von § 564 b II Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt: § 573 II Nr. 2 BGB). Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare,imselbenHaus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werdensoll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 (NJW 2003, 2604) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. BGH, Urteil vom 07.07.2003 - II ZR 18/01 (NJW-RR 2003, 1351) Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anleger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfasst auch Angaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie. BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 34/02 (NJW 2003, 2987) Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a. F., noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegen. BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 74/01 (NJW 2003, 2742) Zur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde. BGH, Urteil vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02 (NJW 2003, 3192) Die kumulative formularmäßige Überbürdung der turnusmäßigen Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht auf den Mieter ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung kommt auch dann in Betracht, wenn die Klauseln äußerlich getrennt sind und eine der Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist. BGH, Urteil vom 25.06.2003 - VIII ZR 344/02 (NJW 2003, 2899) Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel. BGH, Urteil vom 24.06.2003 - IX ZR 120/02 (NJW 2004, 954 L) Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen, und verwendet der Verwalter dieses Konto zugleich zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge, so steht dem Vermieter in der Insolvenz des Verwalters an den vor Insolvenzeröffnung auf dem Konto eingegangenen Mietzahlungen weder ein Aussonderungs- noch ein Ersatzaussonderungsrecht zu. BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 (NJW 2003, 2739) § 573 c IV BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1.9.2001abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3XEGBGBnicht anzuwenden. BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 324/02 (BeckRs 2003, 06245) Im Altmietvertrag wirksam vereinbarte Kündigungsfristen sind durch die Mietrechtsreform nicht unwirksam geworden. BGH, Urteil vom 21.05.2003 - VIII ZB 10/03 (NJOZ 2003, 3008) Der Beschwerdestreitwert ist auch bei Klagen auf Erhöhung oderHerabsetzung von Mieten und Nebenkostenpauschalen nach § 9 ZPO zu bestimmen, unabhängig von einer abweichenden Bemessung des Gebührenstreitwertes nach § 16 GKG. Wird statt einer Leistungsklage einepositive Feststellungsklage erhoben, ist für die Feststellung des Gegenstandswerts nach § 9 ZPO ein Abzug in Höhe von 20 % vorzunehmen. BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 (NJW 2003, 2234) Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eineUnwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirkenzweier Formularklauseln (hier: Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht) auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f. =NJW 1995, 254). BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 163/02 (Armbrüster, LMK 2004, 22) Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gemäß § 556 III BGB a.F., §985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3 I GG). BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 278/02 (BeckRs 2003, 04862) Die Direktabrechnung der Wasserkosten zwischen Wohnungsmieter und Versorgungsunternehmen setzt die Zustimmung des Wasserversorgungsunternehmens voraus. Der wohnungsvermietendeGrundstückseigentümer, der seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nur durch die vom Versorgungsunternehmen (VU) gewährleisteteWasserversorgung nachkommen kann und die Versorgungsleistungen zulässt, nimmt jedenfalls konkludent das Vertragsangebot des VU auf Wasserversorgung an. Bei einseitiger Preisbestimmung und Rechnungsstellung durch das Versorgungsunternehmen kann der Kunde im Rahmen der Zahlungsklage die Unangemessenheit und damit die Unverbindlichkeit der Preisbestimmung geltend machen. BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 162/02 (NJW 2003, 3054) Zum Zustandekommen eines Wasserversorgungsvertrags durch konkludentes Handeln. Im Zahlungsprozess gegen den Kunden trifft das Versorgungsunternehmen die Darlegungs- und Beweislast für die Billigkeit der Ermessensausübung bei Festsetzung des Leistungsentgelts; das Bestreiten der Billigkeit der Preisbestimmung des Versorgungsunternehmens durch den Kunden wird durch die Regelung des § 30 Nr. 1 AVBWasserV nicht ausgeschlossen. Das Wasserversorgungsunternehmen ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Grundstückseigentümers als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis abzuschließen. BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 279/02 (NJW 2003, 3131) Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gem. § 556 III BGB a.F., §985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3 I GG). BGH, Urteil vom 08.04.2003 - KZR 39/99 (NJW 2003, 2684) Ein marktbeherrschender Vermieter darf, ohne gegen das Verbot unbilligerBehinderung nach § 20 I GWB zu verstoßen, in begrenzter Zahl zur Verfügung stehende Gewerbeflächen nur in einer Weise vermieten, die den Marktzutritt für aktuelle und potentielle Wettbewerber des Mieters nicht für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre blockiert. Das setzt regelmäßig eineFeststellung des Bedarfs durch Ausschreibung bei der erstmaligen Vermietung sowie die Wiederholung dieses Vorgehens in entsprechendenzeitlichen Abständen voraus. BGH, Urteil vom 03.04.2003 - IX ZR 163/02 (NZM 2003, 472) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauchgeeigneten Zustands der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafteZustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauernden Mietverhältnis eine Masseschuld. BGH, Urteil vom 26.03.2003 - VIII ZR 333/02 (NJW 2003, 2320) Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für einMietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 II Satz 1 BGB; §§ 21, 148 I Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbarzugeflossen sind. BGH, Urteil vom 26.03.2003 - XII ZR 167/01 (NJW-RR 2003, 873) Zur Berücksichtigung eines Leistungsverweigerungsrechts des Mieters bei Mängeln der Mietsache. Der formularvertragliche Ausschluss von mietvertraglich begründeten Zurückbehaltungsrechten kann sich auch auf die Einrede des nichterfüllten Vertrags nach §320 BGB erstrecken. BGH, Urteil vom 19.03.2003 - XII ZR 123/00 (NJW 2003, 2306) Bei der Inanspruchnahme auf Zahlung von Elternunterhalt ist der Wohnwert eines Eigenheims grundsätzlich nicht mit der bei einerFremdvermietung erzielbaren objektiven Marktmiete, sondern auf der Grundlage des unter den gegebenen Verhältnissen ersparten Mietzinses zu bemessen. Zur Berücksichtigung des Tilgungsanteils von Darlehensraten, die auf zur Finanzierung des Eigenheims eingegangene Verbindlichkeiten geleistetwerden. Zur Abzugsfähigkeit von Lebensversicherungsprämien. Der dem Unterhaltspflichtigen zu belassende angemessene Eigenbedarf kann in der Weise bestimmt werden, dass der den (Tabellen-) Selbstbehaltübersteigende Betrag des zu berücksichtigenden Einkommens nur zur Hälfte für den Elternunterhalt einzusetzen ist und im übrigen den Selbstbehalt des Unterhaltspflichtigen erhöht. BGH, Urteil vom 18.03.2003 - VI ZR 152/02 (NJW 2003, 1938) Veranlasst ein Mietwagenunternehmen, dass seine unfallgeschädigten Kunden ihre Ansprüche gegen den Schädiger auf Ersatz der Mietwagenkosten an ein zur Rechtsberatung zugelassenes Inkassobüro abtreten, welches die Forderung seinerseits an das Mietwagenunternehmen zur Sicherung abtritt, so sind die Abtretungen nichtig, wenn dieses Vorgehen eine Schadensregulierung - insbesondere die Durchsetzung des Unfallersatztarifs - durch das Mietwagenunternehmen unter Umgehung des Art. 1 § 1 RBerG und der dazu entwickelten Rechtsprechungsgrundsätzebezweckt. BGH, Urteil vom 13.03.2003 - III ZR 299/02 (NJW 2003, 1393) Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 II 1 Nr. 2WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen i.S. dieserBestimmung. BGH, Urteil vom 13.03.2003 - IX ZR 199/00 (NJW 2003, 2235) Zur Auslegung einer Garantie für "erzielbare",jedoch nicht "erzielte"Mieten als Mietgarantie oder Vermietungsgarantie. BGH, Urteil vom 12.03.2003 -XII ZR 18/00 (NJW 2003, 2158) Die revisionsgerichtliche Prüfung der Wahrung der Schriftform einer beiden Akten befindlichen Urkunde beschränkt sich auf die getroffenen Feststellungen zu deren Beschaffenheit, wenn das Berufungsurteil nur auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verweist und dieser keine Bezugnahme auf die Urkunde enthält. Zur Formfreiheit der Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der alte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 566BGB a. F. genügendenNachtrag zu einem langfristigen Mietvertragvereinbart haben. Zum Fortbestand der Besitzeinräumungspflicht des Vermieters, der sich zur Herstellung des Mietobjekts verpflichtet hat, das Grundstück abernachträglich an einen Dritten verkauft, der es bebaut und anderweitigvermietet. Zur Angemessenheit einer in einem Gewerbemietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude ohne zeitliche Begrenzung vereinbarten Vertragsstrafe für jeden Tag der Überschreitung des vereinbartenMietbeginns. BGH, Urteil vom 12.03.2003 - VIII ZR 175/02 (BeckRs 2003, 03579) Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. von § 3 III S. 2MHG (seit 1.9.2001: § 559b I S. 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung. BGH, Urteil vom 03.03.2003 - IX ZR 163/02 (InVo 2003, 305) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauchgeeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafteZustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld. BGH, Urteil vom 26.02.2003 - XII ZR 66/01 (NJW-RR 2003, 727) An der Rechtsprechung des BGH, wonach der Mieter sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verliert, wird nach erneuter Prüfung festgehalten. Nimmt der Vermieter seinerseits eine Mietminderung des Mieters übereinen längeren Zeitraum rügelos hin, so kann der Mieter zu Recht darauf vertrauen, die vereinbarte Miete werde nicht rückwirkend verlangt werden. Ob diese Rechtsfolge aus einer quasi spiegelbildlichen Anwendung des § 539BGB a.F. resultiert, kann jedenfalls bei Vorliegen der allgemeinen Verwirkungsvoraussetzungen offen bleiben. BGH, Urteil vom 31.01.2003 - V ZR 333/01 (NJW 2003, 1317) Ist der "nicht abgewohnte" Teil eines zur Errichtung eines Wohngebäudes zur Verfügung gestellten Betrags dem Zahlenden beim Auszug zu erstatten ,kommt zwischen ihm und dem Zahlungsempfänger ein Mietvertrag zu Stande; die Höhe des Mietzinses kann durch das Gericht in ergänzender Vertragsauslegung oder analog §§ 612 II, 632 II BGB bestimmt werden (imAnschluss an Senat, NJW 1997, 2671 = NJWE-MietR 1997, 273 L). BGH, Urteil vom 31.01.2003 - V ZR 389/01 (NJW-RR 2003, 700) Der Verkäufer eines angeblich gut vermieteten Objekts hat den Käufer auf eine ihm bekannte mangelnde Bonität des Mieters hinzuweisen; der Makler ist verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass er die Bonität des Mieters nichtgeprüft habe. BGH, Urteil vom 29.01.2003 - XII ZR 6/00 (NJW-RR 2003, 727) Soll die geschuldete Miete durch Sachverständigengutachten nach § 317BGB neu bestimmt werden, so ist der Schiedsgutachter verpflichtet, die im konkreten Einzelfall geschuldete Miete zu bestimmen, nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln. BGH, Urteil vom 22.01.2003 - VIII ZR 244/02( NJW 2003, 1246) Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermieter unter der Bedingung, dass ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt. BGH, Urteil vom 17.01.2003 - V ZR 137/02 (DNotZ 2003, 431) Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Diese Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvollständig zur Kenntnis gebracht wird. Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für"aufklärungsrichtiges" Verhalten des Mieters. BGH, Urteil vom 18.12.2002 - XII ZR 253/01 (WM 2003, 801) Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (Fortführung von Senat, BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58 = NZM 1998, 25; BGHZ 142, 158 = NJW 1999, 2591 = NZM 1999, 761). Eines Rückbezugs der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag (in Untermietungsfällen) bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 18.12.2002 - VIII ZR 72/02 (MDR 2003, 451) Zur Angabe von Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen. Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens. § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01 (WM 2003, 247) Schließt ein Dipl.-Finanzwirt mit einem Interessenten, der einem auf die Modernisierung und gemeinschaftliche Nutzung eines Mietwohnhauses gerichteten Immobilienfonds beitreten will, einen Treuhandvertrag, der eine rechtsbesorgende Tätigkeit des Treuhänders vorsieht, so ist dieser Vertrag wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig. Die Nichtigkeit erfaßt auch die dem Treuhänder erteilte Vollmacht. Gibt der Treuhänder für den Interessenten die Beitrittserklärung zum Fonds ab, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung. BGH, Urteil vom 27.11.2002 - VIII ZB 33/02 (NJW-RR 2003, 229) Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung. Weicht ein Instanzgericht von dieser gefestigten Rechtsansicht ab und besteht wegen weiterer Abweichungen in der Zukunft Wiederholungsgefahr, so ist der Zulassungsgrund der "Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung" in § 574 II Nr. 2 ZPO erfüllt. BGH, Urteil vom 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 (ZMR 2003, 333) Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen. BGH, Urteil vom 25.09.2002 - XII ZR 307/00 (NZM 2003, 107) Bestimmt die Sonderklausel in einem gewerblichen Mietvertrag: "Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personenhaushalts im Vergleich mit dem Index für gewerbliche Mieten den Mieter oder den Vermieter benachteiligen, dann sind Vermieter und Mieter bei der Neufestsetzung des Mietpreises gehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren", so hat eine Neufestsetzung der Miete sich an der örtlichen Miete für gewerblich genutzte Grundstücke und nicht etwa an einem - nicht existierenden - bundesweiten Index für gewerbliche Mieten zu orientieren. BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00 (WuM 2002, 601) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall. BGH, Urteil vom 17.07.2002 - XII ZR 248/99 (NJW-RR 2002, 1377) Aus einer im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel kann für die Frage, ob die Parteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind, jedenfalls ohne weitergehende Anhaltspunkte nichts hergeleitet werden. Ein Mietobjekt ist hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn die Örtlichkeiten durch präzise Angaben (hier: 1. OG und hinterer Hofbereich), ergänzt und die jeweilige Circa-Angabe der erfassten Flächen beschrieben sind. Demgegenüber treten Pläne, denen der Charakter eines Orientierungsbehelfs zukommt, in den Hintergrund. BGH, Urteil vom 10.07.2002 - XII ZR 314/00 (NJW-RR 2002, 1521) Ist eine zuverlässige Datenbasis für den Vergleich des zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Mietzinses mit den für vergleichbare Objekte bezahlten Mieten faktisch nicht herstellbar, so darf der ortsübliche Vergleichsmiet- bzw. Pachtzins unter keinen Umständen mittels der indirekten Vergleichswertmethode ermittelt werden. Vielmehr hat das Gericht einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen - z. B. einen erfahrenen Makler - beizuziehen, der die für das besondere Objekt erzielbare Miete ermittelt. BGH, Urteil vom 10.07.2002 - XII ZR 107/99 (WM 2002, 2517) Zu der Verpflichtung des Mieters eines Tankstellengrundstücks, nach Beendigung des Mietvertrages Kontaminierungen zu beseitigen, die ausschließlich auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 39/00 (WM 2003, 385) Zur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesamtkomplexes erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem Vormietrecht. BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 234/99 (NJW-RR 2002, 1377) Die Klage, mit der ein Vermieter nach der Erklärung des Mieters, die Geschäftsgrundlage sei weggefallen und er schulde nur noch einen geringeren Mietzins, festgestellt sehen will, dass das Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen fortbestehe, ist zulässig. Der Mieter kann nicht darauf verwiesen werden, Leistungsklage auf Mietzins verbunden mit einer Zwischenfeststellungsklage zu erheben. Klagt ein Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft, die Geschäftsräume vermietet hat, auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbestehe, dann ist zu prüfen, ob der Gesellschafter konkludent zur Prozessführung ermächtigt worden ist. Hierfür kann sprechen, dass die anderen Gesellschafter ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag an den klagenden Gesellschafter abgetreten haben und der Gesellschafter in erster Instanz von einem Gesellschafter anwaltlich vertreten wurde. BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 327/00 (WM 2003, 389) Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfängliche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung der Mieträume. BGH, Urteil vom 19.06.2002 - XII ZR 5/02 (NJW-RR 2002, 1233) Bei Mietzinsklagen ist für die Bemessung der Beschwer des Beklagten die Urteilssumme selbst dann maßgebend, wenn sich die Parteien letztlich nur über den (Fort-)Bestand des zu Grunde liegenden Mietverhältnisses streiten. BGH, Urteil vom 13.06.2002 - IX ZR 26/01 (WM 2002, 1689) Eine Beschränkung des Kündigungsrechts kommt nicht in Betracht, wenn die Beiträge bei wirtschaftlicher Betrachtung ihren Ursprung nicht im Vermögen des Mieters oder Pächters haben. Gleiches gilt, wenn sie nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen. Für die Herkunft und die Verwendung der Mittel trägt der Mieter oder Pächter die Beweislast. BGH, Urteil vom 05.06.2002 - XII ZR 220/99 (WuM 2002, 484) Zur ergänzenden Auslegung eines Mietvertrags dahin, dass der Mieter an Stelle der Verpflichtung, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich in Geld zu zahlen hat, wenn dieser das Mietobjekt umbaut und dadurch die Instandsetzungsmaßnahmen zerstört würden (im Anschluss an BGHZ 77, 301 = NJW 1980, 2347 = LM § 581 BGB Nr. 42:; BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480 = LM § 157 D BGB Nr. 44). BGH, Urteil vom 08.05.2002 - XII ZR 323/00 (WM 2002, 1768) Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes (§ 580 a II, IV BGB n.F.) die Kündigungsfrist des § 565 I a BGB a.F. BGH, Urteil vom 08.05.2002 - XII ZR 8/00 (WM 2002, 2513) Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehenem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. BGH, Urteil vom 29.04.2002 - II ZR 330/00 (WM 2002, 1192) Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt, wenn ein solcher Widerspruch nicht erfolgt, nicht aber ein neuer Vertrag geschlossen. BGH, Urteil vom 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01 (WuM 2002, 366) Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. von § 3 III 2 MHRG (seit 1.9.2001; § 559b I 2 BGB) bedarf es nicht der Befristung einer Wärmebedarfsberechnung. BGH, Urteil vom 10.04.2002 - XII ZR 37/00 (NJW-RR 2002, 947) Allein die Löschung des Vermieters im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit und eine damit vorgeblich einhergehende Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. BGH, 30.01.2002, XII ZR 106/99 (NZM 2002, 291 L) Im Anschluss an die Rechtsprechung des Senats (NZM 1998, 29 = NJW 1998, 62 = LM H. 3/1998 § 566 BGB Nr. 31a) ist die Auffassung nicht zu beanstanden, dass die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 566 BGB a.F. bedarf, ebenfalls diese Schriftform erfordert, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. BGH, 19.12.2001, XII ZR 281/99 (NJW 2002, 249) Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung (hier: Auslegung eines Mietvertrags betreffend Planungskosten). BGH, 14.11.2001, XII ZR 142/99 (NZM 2002, 217) Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass ein Gewerberaumvermieter bei bislang ungestörtem Mietverhältnis allein wegen des Mietrückstands im laufenden Monat nicht die Schlösser austausche, wenn der säumige Mieter zugleich mit dem Auszug beginnt; er kann auf diese Weise sein Vermieterpfandrecht durchzusetzen suchen. Liegt eine Gebrauchsbeeinträchtigung durch Austausch der Schlösser vor, ohne die Substanz des Mietgegenstands zu verletzen, so muss der Mieter den Vermieter, wenn nicht schon nach §§ 545 BGB a. F., dann wenigstens nach § 242 BGB, hiervon unverzüglich in Kenntnis setzen. Ist ihm in dieser Lage der unmittelbar bevorstehende Vermieterwechsel bekannt, so muss er seiner Anzeigepflicht im Zweifel gegenüber altem und neuem Vermieter nachkommen. BGH, 31.10.2001, XII ZR 159/99 (NZM 2002, 69 L) Ein Mietvertrag verliert seinen wucherähnlichen Charakter nicht dadurch, dass das Anerbieten zum Vertragsabschluss vom benachteiligten Mieter ausgeht. BGH, 24.10.2001, VIII ARZ 1/01 (NZM 2002, 116) Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Führt ein Mangel des Mietobjekts zur Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit". ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. BGH, 10.10.2001, XII ZR 93/99 (NZM 2001, 1077) Schließt der Vermieter in einer Marktsituation, in der der für sein Objekt erzielbare Mietzins starken Schwankungen unterliegt, einen Mietvertrag mit der Folge, dass die Marktüblichkeit des Zinses "äußerst schwierig" zu beurteilen ist, so kann dem Vermieter nicht vorgehalten werden, er habe sich von einer verwerflichen Gesinnung leiten lassen. Eine Mietvertragskündigung kann auch konkludent erfolgen (hier: Nichtbezugsanzeige). Vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes konnte ein Mietverhältnis bereits vor Überlassung der Mietsache gekündigt werden. Die Kündigungssperre nach § 566 BGB a.F. gilt bei einem noch nicht vollzogenen Mietvertrag rechnete von dessen Abschluss und nicht von der Übergabe der Mietsache an. BGH, 26.9.2001, XII ZR 130/99 (NZM 2001, 1078 L) Eine Mietvertragsabrede, wonach ein Wertersatz wegen der vom Mieter durchgeführten Maßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht stattfindet, ist dahin auszulegen, dass hiervon auch ein Ausgleich nach Bereicherungsgrundsätzen jedenfalls dann erfasst wird, wenn das Mietverhältnis - wie hier - aus Gründen endet, die aus der Sphäre des Mieters herrühren, und das Objekt tatsächlich nicht wieder vermietet worden ist. BGH, 25.7.2001, XII ZR 137/99 (NZM 2001, 952) Hat ein Vermieter gewerblicher Objekte nach den Regeln des Umsatzsteuergesetzes die Möglichkeit, zur Mehrwertsteuer zu optieren, so stellt es auch aus der Sicht des gewerblichen Mietrechts keine unzumutbare Benachteiligung für den Mieter dar, wenn der vom Vermieter verwandte Formularvertrag den Mieter verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters Mehrwertsteuer zu zahlen, falls der Vermieter in Ausnutzung seiner steuerrechtlichen Möglichkeiten für die Umsatzsteuer optiert. BGH, 5.7.2001, IX ZR 327/99 (NJW 2001, 2966) Der Herausgabeanspruch des Vermieters begründet ein Aussonderungsrecht im Konkurs nur in demselben Umfang wie derjenige nach § 985 BGB. Ein weitergehender mietvertraglicher Räumungsanspruch ist lediglich eine Insolvenzforderung (Abweichung von BGHZ 127, 156 (165 ff.) = NJW 1994, 3232 = LM H. 2/1995 § 50 ZPO Nr. 44). Die Konkursmasse des Mieters haftet für einen vertragswidrigen Zustand der Mietsache, über die das Mietverhältnis vor Konkurseröffnung beendet war, - insbesondere für Altlasten - nur, soweit der Konkursverwalter den Zustand durch ihm selbst zuzurechnende Handlungen verursacht hat. Auch in der Insolvenz einer juristischen Person obliegt dem Verwalter jedenfalls vorrangig die bestmögliche Gläubigerbefriedigung. Demgegenüber treten denkbare Liquidationsaufgaben zurück. BGH, 22.6.2001, V ZR 128/00 (WM 2001, 1909) Bereicherungsansprüche des Mieters wegen der Bebauung eines fremden Grundstücks in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs (condictio ob rem) werden auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht durch §§ 994 ff. BGB ausgeschlossen. BGH, 13.6.2001, XII ZR 49/99 (DB 2001, 2285) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag deshalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 I BGB nichtig ist, ist auch die von der EOP-Methode abgeleitete sog. "indirekte Vergleichswertmethode" nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (Fortführung von Senat, BGHZ 141, 257 = NJW 1999, 3187 = NZM 1999, 664 = LM H. 1/2000 § 138 (Bb) BGB Nr. 94). Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins und dem marktüblichen Miet- oder Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwidriges Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein dürfte. BGH, 30.5.2001, XII ZR 273/98 (DB 2001, 2287) Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen "Sonder"kündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. BGH, 25.4.2001, XII ZR 43/99 (WM 2001, 1262) Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäfts durch die neugegründete Gesellschaft führen nicht kraft Gesetzes dazu, dass die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrages über die weiter genutzten Geschäftsräume wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich. BGH, 30.3.2001, V ZR 461/99 (WM 2001, 1155) Werden bei einem Grundstückskauf weder in der Vertragsurkunde selbst konkrete Mieteinnahmen genannt, noch durch Verweis auf ein Maklerexposé, ein Inserat oder einen Mietvertrag einbezogen, so reicht allein die Vertragsklausel, die den Eintritt des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis regelt, nicht für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages aus. BGH, 8.2.2001, III ZR 49/00 (WM 2001, 961) Zur Frage, ob der Maklerlohnanspruch für die Vermittlung eines Mietvertrags über ein noch zu errichtendes Kinozentrum entsteht, wenn der Hauptvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der baurechtlichen Genehmigung abgeschlossen worden ist und die Baugenehmigung unter Bedingungen (u.a. der Sicherung der Erschließung) erteilt wird. BGH, 20.12.2000, XII ZR 75/98 (GE 2001, 485) Ist ein langfristiges Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beendet worden, kann es durch bezugnehmende Zusatzvereinbarung neu begründet werden; eine körperliche Verbindung mit der ursprünglichen Vertragsurkunde ist nicht erforderlich. BGH, 20.12.2000, XII ZR 75/98 (GE 2001, 485) Hat der Geschäftsführer der Mieter GmbH den ursprünglichen Vertrag zugleich auch als Vertretungsberechtigter des Bürgen unterzeichnet, ist im Zweifel davon auszugehen, dass er dies auch bei Unterzeichnung der Zusatzvereinbarung tun wollte, auch wenn ein ausdrücklicher Hinweis darauf fehlt. BGH, 30.11.2000, III ZR 151/00 (WM 2001, 377) Die Bestimmung in dem vorformulierten Text eines Jagdpachtvertrags über einen gemeinschaftlichen Jagdbezirk, wonach der Pächter sich verpflichtet, als Teil des Gesamtpreises eine "Wildschadenspauschale" für Schäden auf bestimmten Flächen (hier: in Gemeindewald) zu zahlen, unterliegt nicht der richterlichen Inhaltskontrolle nach den §§ 9-11 AGBG, wenn der Pächter nicht bezogen auf diese Wildschäden die Ersatzpflicht übernommen hat (Ergänzung zu Senat, NJW-RR 1999, 125). BGH, 15.11.2000, VIII ARZ 2/00 (NZM 2001, 188) S. 2 Nr. 1 des am 1.5.1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 WoBauErlG vom 22.4.1993, BGBl I 466, 487) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18.5.1993 (GVBl 1993, 98) ist auf Fälle anwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem 1.8.1990 und dem 1.5.1993 veräußert worden ist. BGH, 15.11.2000, XII ZR 181/98 (NZM 2001, 236) Zur Frage der Unwirksamkeit gewerblicher Nutzungsverträge bei Verstößen gegen das DDR-Preisrecht und Formmängeln bei Vorkaufsrechten zu Gunsten der Mieter. BGH, 31.10.2000, XII ZR 3/00 (NZM 2001, 194) Ist dem Mieter das Stellen eines Schutzantrags gem. § 712 ZPO im Verfahren zweiter Instanz möglich und zumutbar, so kommt eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung im Revisionsverfahren gem. §§ 719, 707 ZPO nur dann in Betracht, wenn und soweit die Gründe, auf die der Antrag gestützt wird, im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht noch nicht vorlagen oder aus anderen Gründen nicht vorgetragen und glaubhaft gemacht werden konnten. BGH, 25.10.2000, XII ZR 133/98 (NZM 2001, 43) Stellt sich ein Lageplan lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf dar, der die Mietfläche innerhalb eines Gesamtgrundstücks festlegt, die der Mietvertrag bereits hinlänglich beschrieben hat, so bedarf er keiner Unterzeichnung durch die Vertragsparteien, weil er keine Willenserklärung verkörpert. Ist der Mieter auf die Mitbenutzung bestimmter Mindestfreiflächen (hier: Rangieren von Möbelwagen) angewiesen, so muss deren exakte Ausdehnung nicht feststehen; soweit nur ein Mitbenutzungsrecht in Rede steht, handelt es sich um eine Regelung von unwesentlicher Bedeutung, die der Schriftform nicht bedarf. BGH, 18.10.2000, XII ZR 179/98 (WM 2000, 2553) Zu den Anforderungen an die Wahrung der gesetzlichen Schriftform, wenn ein in Form eines fertigen Vertragsentwurfs gemachtes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags nur mit Änderungen angenommen wird und der Vertragspartner diesen Änderungen zustimmt. BGH, 4.10.2000, XII ZR 44/98 (NZM 2001, 234) Die Klausel in einem Mietvertrag über noch zu erstellende Gewerberäume, nach der sich der Mietzins anhand einer noch aufzumessenden Bruttomietfläche bemisst, ist wirksam, insbesondere, wenn der Mieter die Innenaufteilung der angemieteten Räume und somit die Zahl und die Anordnung der Trennwände selbst bestimmen kann und im Mietvertrag der Mietgegenstand als "Bruttomietfläche" ausgewiesen ist. BGH, 21.9.2000, III ZR 325/99 (WM 2000, 2546) Rückwirkend erhöhte Pachtzinsen können nicht nur, wie vom Wortlaut der Überleitungsbestimmung (BKleingG-ÄndG vom 8.4.1994, Art. 3, BGBl. I, S. 766). nahegelegt wird, ausschließlich ab dem der Rechtshängigkeit folgenden Monat verlangt werden. In verfassungskonformer Auslegung werden auch vor der Rechtshängigkeit liegende Pachtzeiträume erfasst, wenn sie Streitgegenstand waren und zum Zeitpunkt der Klageerhebung die Pachtzinsforderung noch nicht verjährt war. Auch ohne förmliche Klageerweiterung(en) können für nach der streitgegenständlich gemachten Pachtzins liegende Zeiträume erhöhte Pachtzinsen verlangt werden, wenn die Klageerweiterung deshalb unterblieben ist, weil der Pächter auf die Einrede der Verjährung verzichtet hat. BGH, 21.9.2000, IX ZR 127/99 (DStR 2000, 1924) Die für Ersatzansprüche der Kreispachtgeschädigten entwickelten Regeln (vgl. BGHZ 127, 285 = DtZ 1995, 93 = LM VwRehaG Nr. 1; BGHZ 127, 297 = NJW 1995, 600 = LM H. 3/1995 DDR-BewirtschaftungsVO Nr. 1; BGHZ 129, 282 = DtZ 1995, 280 = LM H. 11/1995 Art. 231 EGBGB 1986 Nr. 4) gelten grundsätzlich auch, wenn ein Landwirtschaftsbetrieb unter Einschaltung des Rats der Gemeinde einer Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft zur Nutzung überlassen worden ist. BGH, 14.9.2000, III ZR 211/99 (VIZ 2000, 734) Tritt der Berechtigte infolge des mit Bestandskraft des Rückgabebescheids vollzogenen Wechsels im Grundstückseigentum nach §§ 16 II, 17 S. 1 VermG in bestehende Mietverhältnisse ein, so bleibt der Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten; dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. Bei der Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode haben der Berechtigte und der Verfügungsberechtigte zusammenzuwirken. BGH, 27.7.2000, III ZR 279/99 (NZM 2000, 1069) Nimmt der Vertragspartner des Maklers abredewidrig keine "Provisonsklausel" in den Mietvertrag auf, wonach der Mieter dem Makler ein bestimmtes prozentuales Honorar gemessen an der ausgehandelten Zehnjahresmiete zu zahlen habe, so macht er sich dem Makler gegenüber schadensersatzpflichtig. BGH, 19.7.2000, XII ZR 269/99 (NZM 2000, 1227) § 8 ZPO greift unabhängig vom Klageantrag immer dann ein, wenn das Bestehen des Mietverhältnisses zum Gegenstand des Streits wird. BGH, 19.7.2000, XII ZR 176/98 (NJW-RR 2000, 1535) Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senat, NJW 2000, 1714 = NZM 2000, 492). BGH, 19.7.2000, XII ZR 252/98 (NZM 2000, 1008 L) Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird. BGH, 5.7.2000, XII ZR 70/98 (NZM 2000, 907) Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit Anlagen, die der Mieter Seite für Seite unterschrieben und der Vermieter paraphiert hat, sowie mit einer Nachtragsvereinbarung, mittels deren die tatsächliche Größe der vom Reißbrett vermieteten Bürofläche festgestellt und eine Anpassung des Quadratmetermietzinses vereinbart wird. BGH, 26.6.2000, II ZR 370/98 (DStR 2000, 1401) Die Umqualifizierung eines Miet- oder Pachtverhältnisses über ein Grundstück in funktionales Eigenkapital erstreckt sich grundsätzlich auf alle in dem Gebrauchsüberlassungsvertrag eingegangenen Verpflichtungen des Gesellschafters. Soweit der Gesellschafter nach diesem Vertrag auch die Versorgung des Grundstücks - etwa mit Wärme, Wasser oder Strom - schuldet, ist er verpflichtet, die während der Krise der Gesellschaft dafür entstandenen Kosten zu tragen, und kann einen etwa auf Grund einer vertragsmäßig jährlich vorzunehmenden Abrechnung entstehenden Erstattungsanspruch nicht durchsetzen. BGH, 15.6.2000, III ZR 305/98 (WM 2000, 1548) Bei Gelegenheit der Beratung über einen Wohnungseigentumserwerb, der ausschließlich mit Fremdmitteln finanziert werden soll, muss ungefragt auch über solche Umstände aufgeklärt werden, die - etwa weil der kalkulierte Quadratmetermietzins marktbedingt nur so lange gewährleistet werden kann, wie die vereinbarte Mietgarantie läuft - die Verhältnisse grundlegend ändern können.   BGH, 7.6.2000, VIII ZR 268/99 (NJW 2000, 2665) Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570b BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung. BGH, 17.5.2000, XII ZR 314/99 (NJW 2000, 3142) Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung. BGH, 17.5.2000, XII ZR 344/97 (NJW 2000, 2987) Vereinbart der Veräußerer eines Grundstücks, der dieses zugleich zur Fortführung seines Betriebs vom Erwerber pachtet, einen Nachlass auf den ursprünglich vorgesehenen Kaufpreis mit der Maßgabe, dass sich zum Ausgleich hierfür der Pachtzins für einen bestimmten Zeitraum ermäßigt, so liegt in Höhe der Kaufpreisdifferenz eine Pachtvorauszahlung vor, die bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnisses nach §§ 581 II, 557a I BGB zu erstatten sein kann. BGH, 3.5.2000, XII ZR 42/98 (NJW 2000, 2346) Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Schiedsvereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks nach § 571 I BGB an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung auch im Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter wirksam.   BGH, 6.4.2000, VII ZR 455/98 (NJW 2000, 2354) Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstücks im Kaufvertrag, die auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung eines Architekten zu vergüten, ist die Vereinbarung auch dann gem. Art. 10 § 3 MRVerbG unwirksam, wenn der Erwerber die Planung nicht verwerten muss (im Anschluss an BGH, NJW 1983, 227 = LM MietrechtverbesserungsG Nr. 15 = BauR 1983, 93). BGH, 29.3.2000, XII ZR 316/97 (WM 2000, 1020) Für die Kündigung eines Mietvertrags, der mangels Schriftform als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen. BGH, 15.3.2000, XII ZR 81/97 (WM 2000, 1017) Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123, 96 = NJW 1993, 2527 = LM Heft 2/1994 § 249 [A] BGB Nr. 1000). BGH, 1.3.2000, XII ZR 272/97 (NZM 2000, 549) Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache ist nach Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflicht- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen.   BGH, 23.2.2000, XII ZR 251/97 (NJW-RR 2000, 744) Mit der Auflockerungsrechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH ist es vereinbar, dass eine notariell beurkundete Änderungsvereinbarung zum im Übrigen bestehen bleibenden Mietvertrag geschlossen wird des Wortlauts, dass es bis auf die eingebrachten Änderungen beim bisherigen Vertragstext verbleibt. Die Auflockerungsrechtsprechung ist auch in Fällen anwendbar, in denen der jetzige Vermieter an dem vor seinem Vertragseintritt abgeschlossenen Ausgangsvertrag nicht beteiligt war. BGH, 23.2.2000, XII ZR 77/98 (NJW-RR 2000, 745) Die einen Rechtsanwalt zur Abwehr einer Räumungsklage erteilte Prozessvollmacht schließt regelmäßig die Befugnis zum Empfang einer im Zusammenhang mit dem Rechtsstreit erklärten Kündigung ein. Eine im Innenverhältnis beschränkte Vollmacht wirkt im Außenverhältnis mangels Offenlegung unbeschränkt.   BGH, 16.2.2000, XII ZR 279/97 (NJW 2000, 1714) Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird. BGH, 12.1.2000, XII ZA 21/99 (NJW-RR 2000, 530) Zur Weitergeltung einer in einem individuell ausgehandelten Gewerberaummietvertrag vereinbarten Aufrechnungsbeschränkung (hier: Aufrechnung gegen Ansprüche des Vermieters nur mit rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen) über das Vertragsende hinaus. BGH, 22.12.1999, XII ZR 339/97 (NJW 2000, 1105) Zu der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses, wenn er sich grundlos geweigert hat, die Mieträume zu übernehmen und den Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter deshalb ohne Kündigung des Mietvertrags an einen anderen Mieter weitervermietet hat (Fortführung von Senat, BGHZ 122, 163 = NJW 1993, 1645 = LM H.8/1993 § 552 BGB Nr. 6).- Schriftform bei Vermietung vom Reißbrett. BGH, 15.12.1999, XII ZR 154/97 (NJW-RR 2000, 382) Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bzw. aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis werden durch § 557 BGB nicht ausgeschlossen. Deshalb kommt ein Anspruch aus § 812 BGB grundsätzlich in Betracht, wenn § 557 BGB wegen Fehlens eines beendeten Mietverhältnisses und §§ 987 ff. BGB wegen fehlender Eigentümererstellung der klagenden Partei nicht zum Zuge kommen. Ein Bereicherungsanspruch bei leihweiser Grundstücksüberlassung kommt namentlich in den Fällen in Betracht, in denen sich ein Mietausfallschaden nicht feststellen lässt. Der Besitzer muss den Nutzungswert aber nur in dem Umfang vergüten, in dem er die Sache tatsächlich genutzt hat. BGH, 11.11.1999, III ZR 98/99 (NJW 2000, 947) Zur Haftung eines Hausverwalters für Frostschäden in dem verwalteten Mietshaus. Weiß der Hausverwalter infolge Unterrichtung durch den Heizungsbauer, dass die Heizungsanlage mit einer automatischen Frostsicherung versehen ist, so muss er gleichwohl prüfen, ob bei Frostgefahr die tatsächlichen Voraussetzungen für ein Inbetriebgehen des Frostwächters gegeben sind (hier: Stromsperre). BGH, 10.8.1999, XII ZR 69/99 (NJW-RR 1999, 1531) Beruft sich der Mieter von Gewerberaum im Räumungsprozess auf einen Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter, dann dauert die "streitige Zeit" i.S. des § 8 ZPO vom Tage der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Endzeitpunkt des Mietvertrags, den der Mieter als den für ihn günstigsten in Anspruch nimmt. BGH, 14.7.1999, XII ZR 215/97 (NJW 1999, 2808) Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über Räume die gemietete Sache nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses. BGH, 30.6.1999, XII ZR 55/97 (NJW 1999, 2591) Zur Bestimmbarkeit des Inhalts eines der Schriftform unterliegenden Mietvertrags durch Auslegung anhand außerhalb der Urkunde liegender Umstände. BGH, 28.4.1999, VIII ARZ 1/98 (NJW 1999, 2177) Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht. BGH, 14.4.1999, VIII ZR 384/97 (NJW 1999, 2044) Dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt ist oder umgewandelt werden soll, steht das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2b I WoBindG nur für den ersten Verkaufsfall nach Umwandlung der Mietwohnung zu.   BGH, 14.4.1999, XII ZR 60/97 (NJW 1999, 2517) Wird ein vor dem Beitritt in der DDR abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag nach dem Beitritt durch eine schriftliche Nachtragsvereinbarung abgeändert, ist die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung des BGH (vgl. Senat, NJW 1992, 2283 = LM H.1/1993 § 305 BGB Nr. 58 = WM 1992, 1160), nach der die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt ist, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrages bleiben, jedenfalls dann anwendbar, wenn der unter der Geltung des ZGB der DDR abgeschlossene Ursprungsvertrag den Anforderungen des BGB an die Schriftform genügt. BGH, 24.3.1999, XII ZR 124/97 (NJW 1999, 1857) Händigt der Veräußerer eines Grundstücks die ihm vom Mieter geleistete Sicherheit auf Verlangen des Erwerbers an diesen aus, bleibt er auch unter den Voraussetzungen des § 571 II 2 BGB neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. BGH, 17.3.1999, XII ZR 101/97 (WuM 1999, 334) Ob der Mieter oder Pächter eines auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gelegenen Hausgrundstücks bauliche Veränderungen, die er vor dem Beitritt vorgenommen hat, bei einer Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses nach dem Beitritt beseitigen muß, richtet sich nach den Regelungen des DDR-ZGB und des DDR-EGZGB, und zwar auch dann, wenn die Baußmaßnahmen vor dem Inkrafttreten des ZGB im Jahr 1976 durchgeführt worden sind (Fortführung von BGHZ 134, 170 /175) = DtZ 1997, 118 = VIZ 1997, 174 = LM H.5/1997 Art. 232 EGBGB 1986 Nr. 4). BGH, 12.3.1999, V ZR 243/97 (NJW 1999, 2037) Der Verzicht des befreiten Vorerben auf das Eigentum an einem praktisch unverkäuflichen Mietwohngrundstück in der DDR, das nur Kosten verursacht hat, ist den Nacherben gegenüber wirksam. BGH, 10.3.1999, XII ZR 321/97 (NJW 1999, 1408) Mietzinsforderungen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden. BGH, 3.2.1999, XII ZR 308/96 (NZM 99, 219 L) § 549 a BGB findet nur dann Anwendung, wenn der die Wohnung selbst nutzende Mieter gegenüber seinem Vermieter den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts genießt (vgl. BGHZ 133, 142, 148f. = NJW 1996, 2862). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt bei Asylbewerbern, die allein das Mietobjekt zu Wohnzwecken nutzen; mit ihnen werden keine Mietverträge abgeschlossen, sondern ihnen wird die Unterkunft nach § 3 I 1 AsylbLG als Sachleistung gewährt. BGH, 21.1.1999, VII ZR 93/97 (NJW 99, 1104) Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit der ihr beigefügten Anlage, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich die Einheit von Urkunde und Anlage aus der Verweisung sowie den Unterschriften der Vertragspartner auch auf jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt (im Anschluß an BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58 = LM Heft 3/1998 § 566 BGB Nr. 32). BGH, 9.12.1998, XII ZR 170/96 (NJW 99, 715) Wenn der Eigentumswechsel an einem Grundstück lediglich Folge der Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, ist in bezug auf Vorausverfügungen der Gesellschaft über Mietzinsen oder Nutzungsentschädigungen (§ 557 BGB) die Vorschrift des § 573 BGB nicht anwendbar. BGH, 3.12.1998, IX ZR 253/98 (NZM 99, 189) Behauptet der Kläger einer Widerspruchsklage nach § 83 I 3 ZVG, er besitze die Wohnung aufgrund eines mietrechtsähnlichen Rechtsverhältnisses, dann richtet sich die Beschwer entweder nach § 8 ZPO, wobei, wenn sich der Zeitraum, für den das Recht behauptet wird, nicht aus dem Klagevortrag ergibt, § 9 anzuwenden ist, oder, falls § 8 ZPO nicht als anwendbar erscheint, nach § 6 ZPO. BGH, 25.11.1998, XII ZR 12/97 (NJW 99, 635) Verpflichtet sich in einem Mietvertrag der Vermieter, die Mietsache in einem Zustand zur Verfügung zu stellen, der nicht herstellbar ist, und kommt es deshalb nicht zur Überlassung der Mietsache, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 325 BGB in Betracht (vgl. Senat, BGHZ 136, 102 = NJW 1997, 2813 = LM H. 1/1998 § 306 BGB Nr. 13 = NJWE-MietR 1997, 247 L).   BGH, 13.11.1998, V ZR 29/98 (NJW-RR 99, 376) Rechtsgrund für ein dingliches Wohnungsrecht ist der schuldrechtliche Vertrag, in dem Verpflichteter und Berechtigter die Bestellung vereinbart haben, nicht ein zusätzlich abgeschlossener Mietvertrag über die von dem dinglichen Recht erfaßte Wohnung. Wird das Wohnungsrecht vereinbarungsgemäß bestellt, ist der zugrundeliegende Schuldvertrag erfüllt und rechtfertigt den Fortbestand der Dienstbarkeit; er stellt kein der Kündigung zugängliches Dauerschuldverhältnis dar und bleibt von der Kündigung eines zusätzlich abgeschlossenen Mietvertrags unberührt. BGH, 30.9.1998, XII ZR 163/98 (NZM 99, 21) Der Streitwert für eine Klage auf Feststellung der Nichtbeendigung eines Mietverhältnisses bestimmt sich gem. § 8 ZPO nach dem Betrag des auf die gesamte restliche Mietzeit entfallenden Mietzinses. Kündigt derjenige, der diese Klage erhoben hat, seinerseits zu einem Zeitpunkt vor Ablauf des Mietverhältnisses, dann reicht die für den Streitwert erhebliche Mietzeit nur bis zu dieser Kündigung. BGH, 16.9.1998, XII ZR 136/96 (ZMR 99, 93) Der Mieter eines Grundstücks kann für Verwendungen auf die Mietsache einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag haben, sofern diese wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen oder genehmigt wurden, wobei es insbesondere auf ein Einverständnis über den Umfang und die Kosten der Maßnahme ankommt. Es genügt nicht, daß der Vermieter die Vornahme der Verwendungen duldete. Der Mieter eines Grundstücks kann für Verwendungen auf die Mietsache, die eine Wertsteigerung bewirkt haben, einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung haben. Ein weiterer Bereicherungsanspruch kann entstehen, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet. In diesem Fall bemißt sich die Bereicherung nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten Ertragswert erzielen kann oder hätte erzielen können.   BGH, 27.8.1998, XII ZR 167/98 (NJW-RR 98, 1603) Die Verpflichtung zur Herausgabe gemieteter Arztpraxisräume stellt keinen unersetzlichen Nachteil i. S. des § 719 II ZPO dar, denn sie ist die normale Folge eines durch Kündigung beendeten Mietverhältnisses. BGH, 8.7.1998, XII ZR 116/96 (WuM 98, 549) Dem vertraglichen Rückgabeanspruch des Grundstückseigentümers aus § 556 I BGB kann der Mieter ein gesetzliches Recht zum Besitz nicht gem. § 986 I 1 BGB entgegenhalten. BGH, 8.7.1998, XII ZR 32/97 (NJW-RR 98, 1464) Der Vermieter, der aufgrund des Mietvertrags verpflichtet ist, die Mieträume vor Bezug auszubauen, kann vor Ausführung dieser Arbeiten keinen Mietzins verlangen. Die Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter gibt ihm lediglich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Ausbaupflichten. Der Mieter hingegen kann nach Ausübung dieses Zurückbehaltungsrechts die Fertigstellung der Ausbauarbeiten nur Zug um Zug gegen Leistung der Kaution verlangen.   BGH, 8.7.1998, XII ZR 64/96 (NZM 98, 718) Die Klausel, wonach der Vermieter schon bei Zahlungsrückstand des Mieters mit nur einer der vermieterseitigen Warenrechnungen von mehr als einem Monat Dauer zur fristlosen Vertragskündigung berechtigt ist, ist schon deshalb nach § 9 AGBG unwirksam, weil die Höhe der zur fristlosen Kündigung berechtigenden Forderung nicht benannt ist und deshalb auch offene Kleinstbeträge diese Rechtsfolge auslösen könnten. BGH, 24.6.1998, XII ZR 195/96 (NJW 98, 2664) Wird ein auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück vorzeitig fristlos gekündigt, einigen sich die Vertragspartner aber später auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, dann liegt darin der Abschluß eines neuen Mietvertrags. Soll dieser für längere Zeit als ein Jahr gelten, unterliegt er dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB (im Anschluß an BGH, NJW 1974, 1081 = LM § 566 BGB Nr. 22). Jedenfalls im kaufmännischen Geschäftsverkehr begegnet eine Rechtzeitigkeitsklausel, die auf den Eingang des Mietzinses auf dem Vermieterkonto abstellt, keinen durchgreifenden AGB-rechtlichen Bedenken. BGH, 3.6.1998, VIII ZR 317/97 (NJW 98, 3114) Zur Zulässigkeit der formularmäßigen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. BGH, 27.5.1998, XII ZR 114/96 (NZM 98, 713) Übernimmt es einer von mehreren Mietern eines Grundstücks, für alle Mieter den Anschluß für Fernwärme, Strom und Wasser legen zu lassen und schließt er die Verträge mit den Versorgungsunternehmen ab, dann hat er einen Anspruch gegen den Vermieter auf Ersatz der Aufwendungen, die den anderen Mietern zugute kamen, nicht aus Bereicherungsrecht, sondern aus Geschäftsführung ohne Auftrag. BGH, 15.4.1998, VIII ZR 317/97 (NJW-RR 98, 1465) Ob der in Teilen der Literatur vertretenen Ansicht, der Streitwert im AGB-gesetzlichen Verbandsprozeß betrage 5.000.- DM pro angegriffener Klausel bzw. mindestens 10.000.- DM bei Klagen auf Widerruf und Unterlassung einer (Konditionen-)Empfehlung, zu folgen ist, braucht jedenfalls dann nicht abschließend beurteilt zu werden, wenn die streitbefangenen Klauseln nur verhältnismäßig untergeordnete Pflichten des Vertragspartners (hier: des Mieters) betreffen und ihrer Natur nach nicht in jedem einschlägigen Rechtsfall zu Anwendung gelangen können.   BGH, 18.2.1998, XII ZR 39/96 (NJW 98, 1220) Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren. BGH, 28. 1. 1998, XII ZR 63/96 (WM 98, 548) Daß der Vermieter oder Verpächter gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution auch mit verjährten Forderungen hätte aufrechnen können, rechtfertigt keine analoge Anwendung des § 390 S. 2 BGB. Auch § 223 I BGB und die zu § 17 Nr. 8 VOB/B entwickelte Rechtsprechung (BGHZ 121, 168 = NJW 1993, 1131 = LM Heft 7/1993 § 17 VOB/B 1973 Nr. 7 und BGHZ 121, 173 = NJW 1993, 1132 = LM Heft 7/1993 § 17 VOB/B 1973 Nr. 6) sind nicht entsprechend anwendbar. Haben die Parteien eines Miet- oder Pachtvertrags vereinbart, daß eine Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft zu leisten ist, sind der Bürge und der Mieter oder Pächter nicht gehindert, sich auf die Verjährung der durch die Bürgschaft gesicherten Ansprüche zu berufen. BGH, 19. 12. 1997, V ZR 112/96 (NJW 98, 898) Zum Vertrauensschaden des Käufers bei Unterbleiben der Aufklärung über die Sozialbindung der gekauften Wohnung und im Falle der unzutreffenden Angabe des Verkäufers, die Mietverträge und Steuerersparnisse machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett (im Anschluss an Senat, NJW 1998, 302 = WM 97, 2309 = BB 97, 2553 = MDR 98, 25). BGH, 10. 12. 1997, XII ZR 119/96 (NJW 98, 896) Der Verkäufer eines Grundstücks kann den Käufer (jedenfalls) ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt. BGH, 3. 12. 1997, XII ZR 6/96 (NJW 98, 531) Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter die von ihm erteilte Zustimmung zu einer zwischen dem bisherigen und einem neuen Mieter vereinbarten Vertragsübernahme wegen arglistiger Täuschung anfechten kann (Fortführung von BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 = LM § 123 BGB Nr. 65 und Abgrenzung zu BGHZ 31, 321 = NJW 1960, 621 = LM § 415 BGB Nr. 2). BGH, 26. 11. 1997, XII ZR 308/95 (NZM 98, 156) Gegen die Annahme einer die Wirkungen des Rechtsgeschäfts hinausschiebenden Bedingung spricht es, wenn die Vertragsparteien schon für die Zeit vor Bedingungseintritt wechselseitige Rechte und/oder Pflichten begründet haben, namentlich wenn der Gewerberaummieter innerhalb bestimmter Vorgaben Änderungswünsche realisieren kann, zugleich aber auch seinerseits rechtzeitig vor Bedingungseintritt Dispositionen für den alsbald nach Fertigstellung aufzunehmenden Betrieb treffen muß, und wenn diejenige Vertragspartei, die sich auf die Vereinbarung einer Bedingung beruft, trotz deren Ausbleibens später so verhält, als sei ein wirksamer Vertrag zustandegekommen, von dem sie sich erst noch lösen müsse. Bei der Auslegung einer vertraglichen Bestimmung über den Mietzeitbeginn für ein noch zu erstellendes Gewerbeobjekt ("Bezugsfertigstellung") ist maßgeblich auf die Interessenlage der Beteiligten abzustellen.   BGH, 26. 11. 1997, XII ZR 28/96 (NJW 98, 594) Wenn der Brand beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (Fortführung von BGHZ 66, 349 = NJW 1976, 1315 und BGHZ 126, 124 = NJW 1994, 2019). Die Kündigung des Mieters gem. § 542 BGB ist ausgeschlossen, wenn er die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs, hier infolge eines Brandes, selbst zu vertreten hat. BGH, 19. 11. 1997, XII ZR 281/95 (WM 98, 566) Eine Leistungsklage auf Ersatz eines Mietausfallschadens unterbricht die Verjährung für künftige Mietausfälle auch dann nicht, wenn es sich um einen einheitlichen Verzugsschaden handelt (Klarstellung zu Senat, BGHZ 128, 74, 82 = NJW 1995, 252 = LM H.4/1995 § 224 BGB Nr. 2).   BGH, 13. 11. 1997, X ZR 144/94 (NJW 98, 1059) Übernimmt der Wertgutachter Eigentümerangaben zum Mietertrag ungeprüft in sein Gutachten, das, wie ihm bekannt, dem Kreditgeber des Eigentümers vorgelegt werden soll, und weist er auf diesen Umstand nicht gesondert hin, so liegt darin eine stillschweigende Abbedingung von § 334 BGB mit der Folge, daß dem Kreditgeber in Ansehung des dann falschen Wertgutachtens mehr Rechte zustehen können als dem Gutachtenauftraggeber. Die geringe Höhe des Honorars des Gutachters, die aus dem Gutachten nicht hervorgeht, erlaubt keinerleit Rückschlüsse auf die vom Gutachter bei Erstellung des Gutachtens angewendete Sorgfalt, namentlich bei der ungeprüften Verwendung von Daten des Hauseigentümers die tatsächlichen Mieteinnahmen betreffend.   BGH, 5. 11. 1997 VIII ZR 55/97 (NJW 98, 595) Eine gem. dem Mietvertrag geleistete Vorauszahlung des Mietzinses in einem Einmalbetrag ist dem Erwerber des Mietobjekts gegenüber wirksam, wenn die Höhe des Mietzinses nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten (etwa Monaten) bemessen ist (Fortführung von BGHZ 37, 346 = NJW 1962, 1860 = LM § 57 ZVG Nr. 3). BGH, 24. 10. 1997, V ZR 187/96 (NJW 98, 534) Ist entgegen der Angabe des Verkäufers eines Grundstücks von der einem Mieter eingeräumten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht worden, so bedeutet dies einen (behebbaren) Rechtsmangel des verkauften Grundstücks. BGH, 22. 10. 1997, XII ZR 142/95 (ZMR 98, 137) Zur Frage, ob der Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 987, 990 BGB bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer unterliegt (Fortführung von BGHZ 104, 285f. = NJW 1988, 2665 = LM § 557 BGB Nr. 16 und Senat, NJW-RR 1996, 460 = LM H. 4/1996 § 584b BGB Nr. 1).   BGH, 22. 10. 1997, XII ZR 142/95 (ZMR 98, 137) Zur Frage der Unwirksamkeit eines Vertrags über die entgeltliche Überlassung von Apothekenräumen nebst Einrichtung nach dem Apothekengesetz. BGH, 8. 10. 1997, VIII ZR 373/96 (NJW 98, 445) Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden. § 571 BGB ist nicht anwendbar. Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 I ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung. BGH, 17. 9. 1997, XII ZR 296/95 ( NJW 98, 62) Eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel wahrt die Schriftform des § 566 BGB jedenfalls dann, wenn der Eintretende seine Mieterstellung gegenüber dem Vermieter oder einem Grundstückserwerber dadurch nachweisen kann, daß die Urkunde über den Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag enthält. BGH, 10. 9. 1997, XII ZR 222/95 (NJW 98, 374) Die Abweisung einer früheren, auf eine außerordentliche Kündigung gestützte Räumungsklage hindert den Vermieter nicht, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, daß der Mieter das beanstandete Verhalten nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt hat. BGH, 10. 9. 1997, VIII ARZ 1/97 (NJW 97, 3437) Die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel: "Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von der gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme... solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für ... Mietaufhebungsverträge" ist wirksam. BGH, 20. 6. 1997, V ZR 39/96 (NJW 97, 2671) Haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages für eine darin vereinbarte Wohnrechtsbestellung als Entgelt die "Zahlung von Miete" vereinbart und deren Höhe bewußt offengelassen, so ist der Vertrag nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmtheit einer Leistung unwirksam, sondern nach mietvertraglichen Grundsätzen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1992, 517) zu ergänzen. BGH, 18. 6. 1997, XII ZR 63/95 (NJW 97, 2674) Zu den Voraussetzungen, unter denen die vorbehaltlose Weiterzahlung des ungeminderten Mietzinses trotz nach Vertragsschluß erlangte Kenntnis des Mangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten führt (Fortführung des Senatsurteils NJW-RR 1992, 267). BGH, 18. 6. 1997, XII ZR 192/95 (NJW 97, 2813) Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, schließen die Gewährleistungsregeln des Mietrechts Schadensersatzansprüche des Mieters aus culpa in contrahendo aus, wenn der Vermieter lediglich fahrlässig gehandelt hat. Gegen den mit Arglist handelnden Vermieter kann der Mieter dagegen aus culpa in contrahendo Ersatz des - nicht auf das Erfüllungsinteresse beschränkten - Vertrauensschadens geltend machen (Fortführung von BGH, NJW 1980, 777, 780 = LM § 537 BGB Nr. 26). Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich erst anwendbar, wenn die Mietsache übergeben worden ist (Bestätigung von BGHZ 85, 267, 270 = NJW 1983, 446 = LM § 535 BGB Nr. 79). Das gilt auch in Fällen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit (Abgrenzung von BGHZ 93, 142, 144 = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8). BGH, 16. 6. 1997, II ZR 154/96 (NJW 97, 3026) Vermieten mehrere Miteigentümer ein Grundstück an eine GmbH, an welcher nur einer als Gesellschafter beteiligt ist, und stellt die Vermietung für ihn eine eigenkapitalersetzende Gesellschafterhilfe dar, so müssen sich die Miteigentümer die mit Rücksicht auf das Eingreifen der Eigenkapitalersatzregeln fehlende Durchsetzbarkeit der Mietzinsforderung in der Höhe entgegenhalten lassen, die der internen Berechtigung des Gesellschafters an dem Mietzinsanspruch entspricht. BGH, 11. 6. 1997, XII ZR 254/95 (WuM 97, 488) Der Minderung geltend machende Mieter genügt seiner Darlegungslast, wenn er den konkreten Sachmangel bezeichnet; das mit dem Mangel einhergehende Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er nicht vorzutragen. BGH, 14. 5. 1997, XII ZR 140/95 (NJW-RR 97, 1216) Nach Beendigung eines Mietverhältnisses über ein Ackergelände ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, und ist verpflichtet, evtl. errichtete Betonsockel und Oberflächenbefestigungen zu entfernen. BGH, 23. 4. 1997, VIII ZR 212/96 (NJW 97, 1845) § 4a II WoVermittG findet auf Ablösungsvereinbarungen entsprechende Anwendung, in denen sich der bisherige Mieter im Zusammenhang mit der anderweitigen Vermietung der Wohnung von dem Wohnungssuchenden für andere Leistungen als die Überlassung einer Einrichtung oder eines Inventarstückes ein überhöhtes Entgelt zahlen läßt. Eine Abstandsvereinbarung i. S. des § 4a I WoVermittG liegt nicht vor, wenn die vereinbarte Zahlung für die Übernahme von Sachen oder die Abgeltung von Renovierungsarbeiten des bisherigen Mieters erfolgt. BGH, 17. 4. 1997, III ZR 182/96 (NJW-RR 97, 884) Ein Maklerlohnanspruch für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrags setzt voraus, daß bereits im Zeitpunkt des Nachweises die Gelegenheit zum Anmieten des Grundstücksteils, über den später der Mietvertrag zustande kommt, bestand. Die Vermittlungsleistung eines Maklers muß ebenfalls auf den Gegenstand bezogen sein, der Inhalt des provisionspflichtigen Vertrags wird.   BGH, 21. 3. 1997, V ZR 355/95 (DtZ 97, 229) Besondere Umstände des Geschäfts können dem Rückschluß von einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten entgegenstehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Vertragsparteien bei schwieriger Bewertungssituation (hier: Mietwohngrundstücke in den neuen Ländern) zur Bestimmung des Kaufpreises ein Verkehrswertgutachten eingeholt haben, das erkennbar nicht grob unrichtig ist, und der Verkauf durch einen geschäftserfahrenen Konkursverwalter erfolgt. BGH, 21. 3. 1997, V ZR 217/95 (NJW 97, 1983) Gestattet der Eigentümer einem Dritten die Benutzung eines Grundstücks zum Betrieb einer Tankstelle durch Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages mit einem Mineralölhandelsunternehmen, verjähren die Ansprüche des Eigentümers gegen das Mineralölhandelsunternehmen wegen Veränderungen des Grundstücks nach § 558 BGB. BGH, 14. 3. 1997, V ZR 129/95 (DtZ 97, 223) Die Wirkungen des Bescheides, der dem Mieter eines zurückzuübertragenden Grundstücks ein Vorkaufsrecht einräumt, treten zu dem Zeitpunkt ein, zu dem der Bescheid unanfechtbar wird. Nimmt der Berechtigte den Widerspruch gegen diesen Bescheid zurück, so tritt die Unanfechtbarkeit des Bescheids nicht vor dem Zeitpunkt der Rücknahme ein. BGH, 12. 3. 1997, VIII ARZ 3/96 (NJW 97, 1695) Nach dem Tod des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund des Sonderkündigungsrechts gem. § 569 BGB gegenüber dem Erben des Mieters, der mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Hausstand geführt hat und nicht gem. § 569a BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. des § 564b hat. BGH, 26. 2. 1997, XII ZR 233/96 (NJW-RR 97, 648) Als Streitwert für einen Räumungsanspruch ist der Jahresmietzins, festgestellt nach einem objektiven Maßstab, anzusetzen. Liegt ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Mietzinsregelung vor, dann ist dieser Betrag zugrunde zu legen, gegebenenfalls bei Untervermietung mit einem Zuschlag für höheren Verwaltungsaufwand und höhere Abnutzung.   zum Anfang

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